Как продать квартиру с материнским капиталом

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Содержание

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за материнский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиента для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета, на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала, исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в ипотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все документально.
  4. После регистрации договора в Росреестре покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в договоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой кредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью взноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужно привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйте платежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки, особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевую собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном порядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупатель обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и написать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал: советы юристов

Привлечение средств материнского сертификата квартиру

Статистические данные свидетельствуют, что большинство семей, в которых родилось 2 и более ребенка, расходуют средства материнского капитала на улучшение условий проживания и покупку нового жилья.

При определенных обстоятельствах может появиться необходимость продать приобретенную с привлечением средств сертификата квартиру. К ак продать квартиру, купленную на материнский капитал , не нарушая российского законодательства?

Возможна ли продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

В федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.

Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).

Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.

Чтобы считать эти права соблюденными, требуется выполнение трех условий:

  • за детьми должно сохраняться право на владение недвижимостью в новом жилье с выделением им равноценных долей;
  • площадь приобретаемой квартиры не должна быть меньше площади прежней;
  • условия проживания не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.

В исключительных ситуациях (например, срочно требуются деньги на лечение ребенка) органы опеки могут дать разрешение на приобретение новой жилплощади, уступающей по площади предыдущей, но доля, предоставляемая для детей не должна подлежать сокращению.

При достижении всеми детьми в семье совершеннолетнего возраста, то получать такое согласие от органов опеки уже не надо.

Продать квартиру, купленную участниками государственной программы за счет средств сертификата, в принципе возможно, но для этого требуется согласие детей старше 10 лет и разрешение органов опеки и попечительства. Взамен продаваемого жилья должно быть приобретено новое, жилищные и бытовые условия в котором не ущемляют права детей.

Это интересно:  Материнский капитал в России

Какие документы следует подготовить для органов опеки

При обращении в органы опеки и попечительства для решения вопроса об отчуждении квартиры, приобретенной за сертификат, их представитель проводит собеседование с родителями и их детьми, достигшими возраста 10 лет.

Одновременно принимаются к рассмотрению документы, в перечень которых входят:

  • заявление;
  • гражданские паспорта родителей (оригиналы паспортов с их копиями);
  • свидетельства о рождении детей, а для детей старше 14 лет – их паспорта (оригиналы с копиями);
  • данное в письменной форме согласие детей, которым уже исполнилось 10 лет, на отчуждение прежнего жилья и приобретение нового;
  • расписки иных совладельцев жилья;
  • свидетельство, подтверждающее заключение брака;
  • в случае развода родителей предъявляется свидетельство о расторжении брака;
  • документация на отчуждаемое жилье (в том числе свидетельство о праве собственности, выписка о проживающих, в случае необходимости – технический паспорт БТИ, а для частного дома потребуется межевой план);
  • справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • документы, касающиеся покупаемой жилплощади (включая предварительный вариант договора купли-продажи).

Чтобы получить добро на продажу квартиры, приобретенной благодаря материнскому сертификату, следует подать соответствующее заявление и приложить к нему необходимые документы.

Особенности отчуждения купленного по материнскому сертификату жилья и приобретения нового

Заявление с просьбой разрешить продать жилплощадь подлежит рассмотрению уполномоченным органом в течение 15 суток. До истечения этого срока должно быть вынесено решение, в котором предоставляется разрешение на оформление сделки или содержится мотивированный отказ. Решение надлежащим образом доводится до сведения заявителя.

В ведомственном письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» имеется указание, согласно которому со дня получения разрешения на сделку с объектом недвижимости в течение 1 месяца в органы опеки должен быть предъявлен договор о продаже жилплощади. Если по истечении этого периода квартира так и не была продана, потребуется оформлять разрешение заново.

Но следует отметить, что по сложившейся практике такое разрешение пока что оформляется на 3-х месячный срок.

Если жилье находилось в собственности семьи меньше 3 лет (с 1 января 2016 г. – меньше 5 лет), после его продажи на его бывших хозяев возлагается обязанность по уплате подоходного налога. Но даже в случае нахождения недвижимости в их собственности меньше приведенных сроков налог платить не потребуется, если ранее не было реализовано по факту право на налоговый вычет и на протяжении одного налогового периода будут совершены обе сделки: по отчуждению прежней жилплощади и покупке новой.

Нередко жилье, приобретаемое за счет средств материнского капитала, покупается с оформлением ипотеки. В случае когда к моменту продажи ипотека в полном объеме еще не выплачена, потребуется оформить одобрение банком передачи обязательств будущему новому владельцу.

Отчуждение купленного по материнскому сертификату жилья

Местоположение нового жилья и условия проживания в нем имеют немалое значение при рассмотрении поданного родителями заявления. Так, при планируемом переезде из городского поселения в сельскую местность либо при намерении приобрести квартиру в регионе со значительно более суровыми климатическими условиями рассматривается вопрос о целесообразности переселения.

Родители должны в таком случае обосновать свое решение и при необходимости предоставить дополнительные документы (например, справки о состоянии здоровья ребенка с соответствующими рекомендациями).

Если квартира была продана без согласия органов опеки, последние обязаны подать заявление в суд. В процессе судебного разбирательства прежде всего обращается внимание, в какой степени были ущемлены интересы детей и насколько изменились в худшую сторону их жилищные условия. Если действия по отчуждению квартиры были совершены заведомо против интересов несовершеннолетних детей, это является основанием для возбуждения уголовного дела в отношении лиц, незаконно распорядившихся купленным за счет средств сертификата жильем.

Таким образом, при распоряжении жильем, приобретенным на выделенную государством помощь в поддержку семьи, необходимо учитывать положения отечественного законодательства в целом ряде его отраслей и следить за его динамикой, чтобы быть в курсе последних изменений.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей

В общем случае без выделения долей продать квартиру, при оплате покупки которой использовался материнский капитал, законным способом не выйдет. Такую сделку органы опеки точно не одобрят. Детям обязательно должны быть выделены доли не меньше, чем в старой квартире.

Исключение может быть сделано только в случае, если совершение сделки без выделения долей является следствием крайней необходимости. Но реализовать такую возможность на практике весьма непросто, на заявителя возлагается бремя сбора доказательств, касающихся целесообразности отчуждения жилья без выделения долей и распоряжения финансами.

Если родителям все-таки удалось убедить органы опеки в своей правоте, то в отношении их может быть предоставлена отсрочка на оформление долей на несовершеннолетних членов семьи продолжительностью 6 месяцев. Она дается при выполнении следующих условий:

  • соответствующий документ был заверен нотариусом;
  • в его содержательную часть включено обязательство выделить несовершеннолетним детям положенные им доли не позже, чем через 6 месяцев с момента оформления бумаги;
  • требуется одобрение документа со стороны органов по опеке и попечительству.

Если по истечении установленного периода отсрочки (6 месяцев) причитающиеся детям обязательные доли так и не будут выделены, против родителей могут завести уголовное дело по обвинению в мошенничестве с финансовыми средствами государства.

Просто так реализовать приобретенную за счет материнского сертификата квартиру нельзя. Лишь в исключительных жизненных ситуациях органы опеки могут разрешить совершение таких действий, отсрочив выделение долей детям на полгода.

Можно ли продать приобретенное с использованием материнского капитала жилье без покупки нового

Жилье приобретенное за материнский капитал

В определенных ситуациях допускается отчуждение жилплощади без одновременной покупки новой квартиры. К их числу относятся:

  • переезд на постоянное место жительства в местность, находящуюся в другом регионе РФ;
  • эмиграция семьи в иностранное государство;
  • вложение средств на приобретение жилплощади в пока не достроенном доме.

В таких ситуациях решение принимается по усмотрению органов опеки и попечительства с учетом объективных оснований. Так, если дом, в котором планируется покупка квартиры, только начал возводиться, продавать старую квартиру органы опеки вероятнее всего не разрешат, а в случае, когда строительство находится в завершающей стадии, добиться одобрения на заключение сделки гораздо легче.

Недопустима ситуация, при которой несовершеннолетние дети могут остаться без жилья, поэтому с момента продажи прежнего жилья до фактического переселения в новое их следует обязательно зарегистрировать на другой жилплощади, к примеру, у своих ближайших родственников.

Органы опеки могут разрешить продать квартиру без немедленного приобретения нового жилья, но только если это отвечает интересам и не нарушает прав несовершеннолетних детей.

Возможности продажи при разводе и покупке другого жилья

Прежде всего следует отталкиваться от фактов, что приобретенная на средства материнского капитала квартира является совместной собственностью обеих родителей и их детей, а жилищные права детей не подлежат изменению в худшую для них сторону.

Возможны следующие ситуации:

  • при разводе бывшие супруги заключили разрешенное законом соглашение относительно жилья, приобретенного за материнский капитал;
  • никакого соглашения достигнуто не было.

Соглашение должно в первую очередь учитывать интересы детей. В реальных ситуациях в большинстве случаев в тексте соглашения засвидетельствовано, что дети после развода супругов остаются на воспитании жены, муж переоформляет в пользу кого-либо из детей свою долю жилплощади, а в его собственности остается какое-либо другое определенное соглашением имущество (например, гараж). Получается, что квартира полностью переходит во владение матери и детей.

Другой разновидностью такой договоренности является переоформление доли бывшего мужа на детей с освобождением его от уплаты алиментов.

В таких ситуациях мать может распоряжаться жильем по своему усмотрению, если это не нарушает законных прав детей.

Если соглашение при разводе не было заключено, то квартира по правилам, предусмотренным Семейным кодексом, делится в равных долях между бывшими супругами и детьми. Разводящимся необходимо определить:

  • собираются ли они после оформления развода проживать вместе в данной квартире;
  • будут ли они продавать это жилье и приобретать квартиры каждый для себя в отдельности;
  • готов ли один из бывших супругов компенсировать другому стоимость его доли.

Переоформление доли бывшего мужа на детей

В любом случае тому супругу, у которого остаются дети, автоматически переходит их доля жилплощади. Единственное жилье детей отчуждать запрещено, но это можно сделать, если удастся доказать, что на деньги от продажи квартиры будет приобретено новое жилье.

Это интересно:  Кто имеет право на материнский капитал

При оформлении развода супруги могут заключить соглашение, касающееся передачи прав на жилье одному из родителей, на попечении которого останутся дети. При отсутствии такой договоренности руководствуются интересами детей, особенно в случае совершения сделок по отчуждению жилья.

Если квартира приобреталась с расходованием средств из материнского капитала, продать ее можно только в случае одобрения сделки органами опеки и попечительства, а также потребуется письменное согласие детей, достигших возраста 10 лет. Взамен отчуждаемого жилья родители должны незамедлительно купить новое, условия проживания в котором не ущемляют прав детей.

Исключения могут быть сделаны только при покупке жилплощади на завершающих этапах строительства и при переезде в другой регион или за границу. Жилье нельзя продать без выделения долей детям в новой квартире, кроме согласованных с органами опеки особых ситуаций (в последнем случае дается отсрочка на оформление причитающихся детям долей на 6 месяцев). Если родители разводятся, жилищный вопрос прежде всего решается, исходя из интересов детей.

Видео о вариантах обналичивания материнского капитала:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как продать квартиру, если использован материнский капитал

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Использование материнского капитала упрощает покупку недвижимости. Однако его применение влечет за собой возникновение ряда особенностей. Продать квартиру, купленную за материнский капитал, становится сложнее. Процедура требует соблюдения ряда нюансов.

Удастся ли продать

Если в семье воспитывается 2 и более несовершеннолетних ребёнка, допустимо получение материнского капитала. Он предоставляется в рамках госпрограммы, направленной на поддержку родителей и детей. Деньги предоставляет пенсионный фонд. Поэтому он активно следит за тем, чтобы сделка была осуществлена в соответствии с правилами.

Обратите внимание! Деньги предоставляются на улучшение жилищных условий всей семье. Мать не может приобрести дом только в единоличное владение. Долю в жилье получают все члены семьи.

Если по какой-либо причине хозяином помещения будет только женщина, она в обязательном порядке подготавливает у нотариуса документальные обязательства, подтверждающие, что она в последующем выделит доли мужу и детям. Если использован материнский капитал, продать квартиру можно. Для выполнения процедуры потребуется выполнить следующие действия:

  1. Снять обременение, если квартира приобреталась в ипотеку.
  2. Предоставить доли всем членам семьи.
  3. Получить разрешение органов опеки на реализацию недвижимости.

Имущество находится в обременении, пока бывший владелец или банк не получат денежные средства в полном объёме.

Кстати! Пенсионный фонд перечисляет средства по сертификату в течение 45 дней. Поэтому даже в случае классической продажи, жилье попадает в залог. Это защищает продавца от того, что он может остаться без денег и недвижимости. Если платёж не был произведен, сделку удастся расторгнуть.

Если речь идет об ипотеке, снятие обременения производится после полного расчёта. Процедура требует обращения в Росреестр или МФЦ. Залогодержатель должен подтвердить, что расчет произведен, и претензии в отношении покупателя отсутствуют.

Когда выполнено снятие обременения, родители должны обратиться в органы опеки. Представитель организации рассмотрит заявку и примет решение о том, допустима ли продажа доли, принадлежащая ребёнку. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Нарушение закона недопустимо.

Подготовка документов

Чтобы правильно продать квартиру с материнским капиталом, необходимо подготовить пакет документации. В первую очередь нужно получить разрешение на реализацию собственности детей. Для этого потребуется доказать органам опеки, что права несовершеннолетних не будут нарушены. Нужно предоставить другое жильё. Оно не должно быть хуже реализуемого. Органы опеки удовлетворяют заявления, если взамен прежнего помещения дети получают недвижимость в более удобном районе, а сама квартира больше по площади и отличается более развитыми коммуникациями. Дополнительно потребуются следующие бумаги:

  1. Предварительный договор купли-продажи и правоустанавливающая документация.
  2. Справка о лицах, прописанных в недвижимости, а также документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
  3. Бумаги, демонстрирующие, на каком основании было куплено жилье.
  4. Кадастровый паспорт и техдокументация.

Вырученные с продажи помещения средства можно направить на нужды детей, заменив тем самым выделение доли. Однако действие требуется согласовать с органами опеки. Подобные манипуляции не всегда одобряются. Сама процедура реализации усложняется.

Срок рассмотрения заявления

Порядок продажи квартиры с материнским капиталом предполагает ожидание рассмотрения заявления. Действие начинают выполнять после того, как все бумаги получены. Представители учреждения проверят представленную информацию и передадут сведения в городскую администрацию. Если органы опеки согласны на продажу, вносятся соответствующие разрешения. Они оформляются в виде постановлений главы администрации. Вся процедура занимает порядка 20 суток. Иногда бумага может быть изготовлена ранее. Однако сроки обычно сильно не отличаются.

Процедура реализации

Когда разрешение предоставлено, допустимо выполнение процедуры реализации. Сделка по отчуждению долевой собственности выполняется с участием нотариуса. Процедура влечет за собой возникновение дополнительных затрат. Обычно их обязан оплатить продавец, однако допустимо частичное перекладывание на покупателя, если он согласен выполнить действия. Затем стороны должны:

  1. Подписать договор купли-продажи.
  2. Перерегистрировать имущество. Действие может быть выполнено через Росреестр или МФЦ.
  3. Дождаться, пока процедура будет осуществлена. Затем покупателю предоставят правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Квартира может быть куплена в ипотеку и находиться под обременением. Залоговое имущество по закону не продаётся. Покупатель не сможет приобрести право на помещение до момента снятия обременения. Исключение составляют ситуации, когда продаётся ипотечный долг. В этой ситуации имущество регистрируется на покупателя, и он продолжает выплачивать ипотеку. Действие выполняется строго с согласия банка.

На практике обычно выполняется досрочное закрытие задолженности. Манипуляция производится за счёт собственных средств продавца или задатка, который был предоставлен покупателем. Подобная сделка рискованна для человека, приобретающего недвижимость.

В условиях последующей оплаты, продавец фактически продаёт квартиру в рассрочку. В этой ситуации в договор обычно включается пункт о залоге имущества до полного расчёта. Продажа, в которой оплата производится позднее, считается ипотечной.

Это важно! До момента подписания договора рекомендуется ознакомиться с состоянием квартиры.

Имущество нельзя продать, если детям не выделены доли. Родители обязуются осуществить действие. Если манипуляция не выполнена, пенсионный фонд и органы опеки могут подать на родителей в суд. Итогом такого разбирательства становится принуждение родителей вернуть деньги обратно. Дополнительно манипуляция может быть признана мошеннической.

Если выполнена продажа без согласования

На практике продать имущество в обход органов попечительства всё же возможно. Однако это влечет за собой возникновение ряда серьёзных последствий. Причём проблемы могут возникнуть даже через много лет. От негативных последствий не застрахован как продавец, так и покупатель.

Государство строго устанавливает цели, на которые разрешено направлять материнский капитал. Несоблюдение нормы считается нарушением действующего законодательства. В случае обнаружения махинации деньги заставят вернуть в казну. Дополнительно человека привлекают к административной ответственности. В результате лицо будет вынуждено погасить штраф.

Незаконная реализация считается нарушением прав ребёнка. Когда ему исполнится 18 лет, он может обратиться с иском в суд. Действие можно осуществить в течение 3 лет с момента наступления совершеннолетия. Уполномоченный орган рассмотрит заключенное соглашение и выполнит его проверку. Если будет определено, что допущены нарушения, сделку аннулируют. Покупатель обязуется вернуть квартиру. При этом продавец должен предоставить деньги другой стороне В теории процедура считается максимально простой. Однако на практике к совершеннолетию ребенка денежные средства обычно давно потрачены.

Покупатель имеет право принудительно взыскать средства. Для этого потребуется обратиться в суд. Это влечет за собой затягивание процедуры. Уполномоченный орган рассмотрит дело и обяжет продавца возвращать деньги. Иногда манипуляция выполняется частями. Гарантии в получении полной суммы отсутствуют. В последующем ребёнок может перепродать жильё. Всё это чревато тем, что покупатель рискует вовсе остаться на улице и без денег.

Вывод

Если вложен материнский капитал, продать квартиру удастся. Однако действие необходимо согласовать с представителями органов опеки. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не нарушались. Несовершеннолетнему придется выделить долю в другой недвижимости, не уступающей по характеристикам прежнему жилье. В иной ситуации заявку отклонят. Реализация помещения без разрешения чревата рядом негативных последствий для продавца и покупателя. Сделку могут оспорить. Поэтому важно действовать в рамках норм законодательства.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Ноябрь 16, 2020 Материнский капитал 0 301 Время чтения: 4 мин.

Купля продажа квартиры с материнским капиталом осуществляется с соблюдением требований действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Вместе с тем, сделка не должна противоречить Федеральному закону № 256 от 29.12.06 года, которым в жизнь граждан введено понятие материнского капитала. Ведь средства государственной поддержки семей, имеющих двое и более родных или усыновленных/удочеренных детей, выделяются для обеспечения нормальных жилищных условий подрастающего поколения.

Это интересно:  Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

Поэтому, когда возник вопрос купли-продажи квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала, требует обращения к нормам закона № 256-ФЗ, где содержится:

  • понятие материнского капитала;
  • способы его получения;
  • цели использования;
  • обязанность родителей включить в число собственников квартиры детей;
  • и ряд других вопросов.

Гражданское законодательство регулирует ряд других вопросов, которые следует учитывать при совершении сделки с жильем, которое приобретено с использованием средств государственной поддержки. Например:

  1. сделки с имуществом, в котором есть доля детей, совершают родители и опекуны, которые и несут полную ответственность за соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних (ст.28 ГК);
  2. родители и опекуны обязаны заботится о детях, обеспечить им надлежащее содержание, уход, совместное проживание (ст.36 ГК);
  3. при совершении сделок опекунами, интересы их подопечных не должны нарушаться (ст.37 ГК);
  4. порядок оформления и заключения сделки по купле-продаже жилья (ст.ст.454-456 ГК).

Следует иметь ввиду, что в законе не содержится прямой запрет на продажу квартиры, доля в которой, на основании материнского капитала, принадлежит детям. Однако, закон предусматривает, что родители или опекуны не могут самостоятельно решить вопрос о продаже квартиры, купленной с помощью средств господдержки. Необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства – государственного органа, который стоит на страже интересов несовершеннолетних.

Особенности

К особенностям сделки по купле-продаже квартиры с материнским капиталом следует отнести:

  • Поскольку последнее слово в даче согласия на продажу квартиры, в которое есть доля несовершеннолетнего правообладателя, за органом опеки и попечительства – то родители или опекуны могут быть ограничены в праве на отчуждение такой недвижимости. Например, будет поставлено условие: вначале купить жилье с долей в нем для малолетнего или дождаться совершеннолетия – а затем продать.
  • Опекунский совет может также отказать в продаже квартиры, если в новом жилье, которое планируется купить – не будет создано надлежащих условий для жизни несовершеннолетнего собственника.
  • Если в результате развода родителей происходит раздел имущества, в том числе и жилой площади, доля, принадлежащая ребенку не может быть изменена в меньшую сторону.

Беспрепятственное оформление сделки по продаже квартиры с маткапиталом требует соблюдения ряда условий.

Условия для продажи

Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

  1. дети, так же, как и их родители должны быть собственниками квартиры с определением размера долей;
  2. закон не требует, чтобы доли были одинакового размера для всех собственников, включая взрослых и детей;
  3. получение письменного разрешения от органа опеки и попечительства на продажу квартиры с материнским капиталом;
  4. при наличии действующей ипотеки согласие должно быть получено, и от кредитного учреждения;
  5. о продаже квартиры должен быть уведомлен Пенсионный фонд, из средств которого выделялся материнский капитал. Без согласия данного органа продажа жилья невозможна;
  6. покупаемое жилье по условиям проживания не является худшим, чем продаваемое и имеет государственную регистрацию в Росреестре.

Орган опеки и попечительства может ограничится письменным обязательством родителей в новой квартире выделить соответствующую долю ребенку. В таком случае, покупатель такого жилья предупреждается, что в случае, если в течении полу года ребенок не будет обеспечен жильем, будет предъявлен иск о недействительности сделки. Это будет означать, что права собственности ребенка в проданной квартире будут восстановлены.

Алгоритм действий

Пошаговая инструкция купли продажи квартиры с использованием материнского капитала состоит в следующем:

  • До совершения сделки по продаже квартиры следует подыскать вариант с приобретением жилья для семьи или обеспечить им детей. Такой подход позволит рассчитывать на положительное заключение органа опеки и попечительства.
  • Приобретаемое жилье, взамен продаваемой квартиры, должно быть благоустроенным, отвечать действующим санитарным нормам. Для детей должны быть предусмотрены отдельные комнаты и созданы все условия для нормального проживания. Это должны подтвердить члены комиссии от опекунского совета.
  • Обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на продажу квартиры с материнским капиталом. Первоначальные шаги должны способствовать принятию положительного решения.
  • Если продаваемая квартира была приобретена по ипотеке, и она еще не выплачена, потребуется получить согласие банка. Финансовое учреждение может дать согласие, потребовав изменения залогового имущества, или откажет – если аргументы собственника жилья будут не убедительны.
  • Получив необходимое заключение органа опеки и попечительства следует приступать к продаже квартиры с материнским капиталом и покупке нового жилья. Для этого можно использовать задаток как в сделке с покупателем, так и в сделке с продавцом. Факт получения и передачи денег лучше зафиксировать письменной распиской или оформить договором задатка, удостоверив его нотариально.
  • Сделки о продаже квартиры и покупке нового жилья рекомендуется оформлять у нотариуса. На данное должностное лицо государством возложена обязанность проверить всю юридическую чистоту совершаемой сделки. Поэтому, нотариальное оформление позволит избежать в будущем ненужных судебных разбирательств. Кроме того, часть документов, которые имеются в свободном доступе, нотариус запрашивает самостоятельно. После подписания договоров все сведения о них нотариус может подать в ЕГРН и получить выписку, которая необходима сторонам, для подтверждения права собственности на жилую недвижимость.

В том случае, если покупатель квартиры также собирается воспользоваться сертификатом на материнский капитал, необходимо будет сделать следующие шаги:

  1. получить предварительное согласие банка на оформление договора ипотеки с использованием материнского капитала;
  2. обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда по месту жительства, то есть в то подразделение где был получен сертификат;
  3. приложить к заявлению необходимый пакет документов и дождаться положительного решения;
  4. оформить сделку по приобретению жилья, одновременно подписав в банке договор ипотеки. Купленная квартира становится залоговым имуществом до момента погашения займа;
  5. сдать документы на внесение недвижимости в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Список документов

Если купля-продажа квартиры проходит по стандартной процедуре, потребуется представить следующие документы:

  • национальные паспорта обеих сторон сделки;
  • для продавца необходимо представить письменное согласие второго супруга, заверенное нотариально или его присутствие при заключении сделки;
  • заключение органа опеки и попечительства, с положительным выводом на совершение сделки;
  • согласие банка, если не погашен ипотечный кредит;
  • разрешение Пенсионного фонда, если покупателем квартиры задействован материнский капитал;
  • сертификат на семейный капитал для покупателя, если имеется;
  • такой же документ для продавца, если сертификат был использован при покупке отчуждаемой квартиры;
  • если ребенок, доля которого имеется в продаваемой квартире, уже достиг 18-летнего возраста – его согласие на совершение сделки или личное участие в заключении договора;
  • свидетельство о рождении детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • правоустанавливающие документы на предмет сделки;
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, а также наличие/отсутствие ограничений или обременений;
  • акт оценки рыночной стоимости продаваемой/покупаемой квартиры.

Кроме указанного списка, понадобятся документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей, а также выписка из лицевого счета. Данные документы выдает управляющая компания, жилищный кооператив или ТСК.

В каждом конкретном случае перечень документов, которые необходимы для совершения сделки может быть дополнен.

Налогообложение

При продаже квартиры, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, следует исходить из следующего:

  1. согласно ст.ст.33 и 34 Семейного кодекса квартира принадлежит на праве совместной собственности супругам и детям;
  2. согласно пункта 17.1. статьи 217 Налогового кодекса, если квартира находилась в собственности три и более года, сделка по ее продаже налогом не облагается;
  3. если продается квартира, которая пребывала в собственности семьи менее чем три года, налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов от цены сделки придется уплатить.

Таким образом, купля-продажа квартиры с материнским капиталом законом не запрещена. Однако, совершение сделки с таким объектом недвижимости требует получения разрешений и согласований.

Статья написана по материалам сайтов: posobie.help, infonovostroyki.ru, vseolgotah.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector