Как продать квартиру с обременением

Содержание

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как продать квартиру с обременением — схемы и нюансы сделки

  1. Полная выплата долга перед продажей. Самый логичный способ, однако, он наиболее трудный, так как тяжело достать такую большую сумму в короткое время;
  2. Продажа с привлечением банка. Эта схема более сложная: покупатель платит деньги вперёд. Продавец же использует полученные средства на погашение долга. Вся процедура безопасна для покупателя, так как сделка производится через банк-кредитор;
  3. Замена заёмщика. В этом случае долги по ипотеке берёт на себя покупатель. Есть несколько способов оформления сделки с заменой заёмщика.

Квартира с обременением – это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться. Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением – это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Составить и скачать на конструкторе 2020 договор купли-продажи квартиры с обременением

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Продажа квартиры с обременением

Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.

  1. Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
  2. Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
  3. Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

  1. Проведение в квартире каких-либо работ, которые могут любым образом снизить ее стоимость. Таким действием может являться перепланировка. Даже если сам процесс будет предполагать облагораживание жилой площади или же ее ремонт, реконструкцию таким образом, что ее стоимость даже повысится (по мнению заемщика), все равно подобный процесс сопряжен с некоторыми рисками:
    • опасность нанести во время реконструкции повреждения, на устранение которых нужны будут дополнительные средства, каких у заемщика просто не будет;
    • замораживание процесса – такой вариант уж точно не сделает объект недвижимости дороже, а банку это совсем не выгодно;
    • понижение стоимости квартиры после реконструкции.
  2. Продажа квартиры. Естественное и вполне логичное обременение. При переходе права собственности на жилищную площадь другому лицу она уже не будет являться залогом и гарантом возврата кредита первого владельца – заемщика.
  3. Оформление дарственной. Так же, как и в случае с продажей, такая операция не представляется возможной. Даже если владелец жилплощади подготовит все требуемые документы, подпишет договор, такие бумаги не будут иметь никакой юр. силы до тех пор, пока не получат регистрацию в специальном органе – Росреестре. Естественно, внести изменения по отчуждению (переходу собственности от одного лица к другому) такой орган не сможет, так как на жилом объекте будет наложено обременение.
  4. Регистрация в залоговой квартире каких-либо третьих лиц (подобное обременение касается всех, кто не является членом семьи заемщика – супругой или супругом, детьми, родителями). Такие ограничения обязательно указаны в ипотечном договоре и у каждого банка условия, касающиеся осуществления процесса прописки, могут несколько отличаться – стоит внимательно читать договор перед подписанием. В принципе, ограничение в регистрации кого-либо на площади, которая имеет собственника, не совсем законно и его можно попытаться обжаловать в суде и даже получить положительное решение, но сам процесс займет много сил и потребует оформления большого количества документов.
  5. Передача квартиры на временное пользование (в аренду). Опять же, законодательством Российской Федерации не запрещается передача на правах договора аренды ипотечных квартир – такой запрет прописывается в соглашении, предоставляемым банком. Зачастую банковские организации дают разрешение на подобную операцию на непродолжительное время (сроком до одного года), но не во всех случаях.

Опять же, вполне логично, что для того, чтобы сохранить такой залоговый объект и в случае прекращения отчислений, положенных по условиям договора ипотеки, предусмотрена система наложения запретов на некоторые действия, в процессе которых квартира может перейти в собственность другого лица, никаким образом не причастного ни к самому кредиту ни к лицу, какое данный кредит получило.

Покупка квартиры с обременением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продажа квартиры с обременением: виды и особенности

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Это интересно:  Как приватизировать дачный участок

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка. Большое значение имеет размер суммы задолженности. Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Обременение права собственности на квартиру( ипотечный кредит)

Меня бы тоже такой остаток смутил. Однако, Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать условия, согласно которым Вы в день заключения основного договора переводите часть денег (аванс) на счет банка для погашения ипотечного кредита. Продавец снимает обременение и Вы переводите остальные деньги на счет продавца и сдаете документы на регистрацию.

Предлагаю Вам заключить трехсторонний договор купли-продажи квартиры, т.е. между Вами, продавцом и залогодержателем банком. Тем самым Вы себя обезопасите, тем что банк откажется дать согласие на продажу квартиры, или скажем продавец направит деньги на свои нужды и потом вам останется только судиться с продавцом.

Что такое обременение на квартиру и как его наложить

  • потенциальный покупатель открывает две ячейки в банке для погашения кредитного обязательства и выплаты средств предыдущему владельцу квартиры;
  • остаток денежных средств после погашения долга поступает на счёт продавца;
  • выдача документа банком о полном погашении задолженности;
  • заключение договора о купле и продаже;
  • снятие обременения на квартиру после погашения всей суммы задолженности.

Сроки получения документа составляют 3 дня. После изучения бумаги можно заключать договор купли продажи на оговорённых условиях. Сделки с недвижимостью всегда имеют большое количество нюансов, поэтому для предотвращения развития неблагоприятных ситуаций лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Несмотря на юридические трудности, подобную квартиру продать все же возможно (если, конечно, нет прямого запрета со стороны кредитора). Впрочем, разрешение кредитного учреждения понадобится в любом случае. Поскольку без него заемщик, как номинальный владелец жилья, никаких операций проводить не сможет. Ни продать, ни подарить, ни уж тем более кого-то прописать. Это обусловлено тем, что кредитор таким образом страхует себя от всех возможных рисков, когда предоставляет долгосрочный кредит на крупную сумму. Наложение обременения, задокументированное в договоре купли-продажи, является уверенной гарантией возврата средств другой стороной — заемщиком. Так как финансовые возможности последних со временем могут измениться и у них может возникнуть желание от долгосрочной ипотеки освободиться.

Некоторые нюансы продажи залогового жилья

Помимо того, что это дело неблагодарное, априори не несущее выгоду владельцу, так еще и хлопотное. Поскольку требует хороших дипломатических навыков при проведении переговоров как с покупателем, так и с кредитным учреждением, выдавшим ссуду. В частности, покупатели квартиры с обременением ипотекой, в первую очередь, рассчитывают сэкономить и намерены серьезно сбить рыночную цену. Несколько более лояльно ведут себя финансовые организации, так как прежде всего они заинтересованы в прибыли, а не в возможных издержках, которые могут быть связаны с судебными разбирательствами, потенциальным арестом и содержанием не самого ликвидного имущества. Лишь изредка они могут отказать клиенту в осуществлении сделки, если видят в нем добропорядочного и стабильного заемщика. То есть, тогда, когда им невыгодно терять, так называемого, донора» с положительной кредитной историей. Единственное, что они могут предложить в таком случае, так это досрочное погашение кредита. И то, если это было заранее предусмотрено заемщиком в договоре.

Если же финансовая организация видит, что заемщик по тем или иным причинам более не способен погашать крупную ссуду, то разрешение о продаже жилья принимается в его пользу. Кроме того, кредитор может подсуетиться и оперативно найти покупателя на залоговое имущество. При этом его представители могут провести предварительные консультации и помочь сторонам прийти к взаимовыгодному консенсусу, ради скорейшей стабилизации ситуации. В таком случае, гарантом безопасности непростой процедуры выступает сам кредитор, что минимизирует все потенциальные риски. Поскольку репутация для финансовых учреждений превыше всего.

Итак, какие же способы продажи ипотечной квартиры существуют. Выделяют три:

  1. Переоформление долговых обязательств, если покупатель готов сам стать клиентом программы ипотеки;
  2. Погашение заемщиком долговых обязательств, окончательный расчет;
  3. Продажа жилья при непосредственном участии кредитного учреждения.

Теперь рассмотрим каждый вариант по отдельности.

Когда покупателю подходят условия ипотеки, и он готов взять долговые обязательства на себя

В данном случае возможно обойтись без совершения операции купли-продажи. То есть, смена заемщика пройдет практически безболезненно для коммерческого банка, поскольку квартира так и останется у него в залоге.

Как это происходит на практике:

  • Продавец, он же заемщик, обращается к своему кредитору с прошением о разрешении продажи залогового имущества и обстоятельно аргументирует причины своего решения;
  • Если продавец получил согласие на совершение сделки, то становится возможным осуществить продажу с обязательным информированием потенциальных покупателей о всех условиях залога;
  • Далее продавец самостоятельно ищет покупателя и затем они вместе приходят в кредитное учреждение. Там составляется специальный договор, по которому покупатель обязуется компенсировать продавцу уже выплаченные за квартиру средства, а также взять обязательство по погашению оставшегося ипотечного кредита на себя. После предоставления расписки о получении продавцом денег, уполномоченный сотрудник оформляет расторжение ранее действующего договора;
  • Если продавец может распоряжаться полученными средствами как он хочет, то новый заемщик станет полноправным обладателем залогового имущества только после погашения ипотечного кредита. То есть, обременение на недвижимое имущество остается в силе.

Теперь рассмотрим этот же вариант на случай, если покупатель желает оформить долговые обязательства в другом банке. Тогда действия сторон будут выглядеть следующим образом:

  • Кредитор продавца ставится в известность о желании заемщика продать квартиру;
  • Продавец заключает и заверяет у нотариуса договор задатка с новым заемщиком (в договоре следует указать, что жилье покупается в ипотеку в той или ином финансовой организации);
  • Сумма задатка должна позволить покупателю оплатить сумму долга перед кредитором продавца, после чего он сможет получить соответствующую справку-подтверждение и закладную на квартиру;
  • После проведенной оплаты, продавец может подать ходатайство в Регистрационную палату для того, чтобы снять обременение с залоговой недвижимости. РП либо выдаст выписку из реестра ЕГРП , либо поставит печать в документе о праве собственности продавца, свидетельствующую о том, что обременение снято;
  • Продавцом оформляется выписка в домоуправлении об отсутствии долговых обязательств по коммунальным платежам;
  • Далее оформляется выписка из домовой книги об отсутствии других прописанных лиц в залоговой квартире;
  • Параллельно с этим происходит процедура выписки: все зарегистрированные по данному месту жительства пишут соответствующее заявление в Паспортный стол и в течение недели снимаются с учета;
  • Затем покупатель в течение нескольких дней производит оценку залоговой квартиры в лицензированной компании, поскольку это необходимо для дальнейшего оформления ипотеки в его кредитном учреждении.

После получения всех необходимых документов, покупатель предоставляет их уже своему кредитору и после получения согласия регистрирует сделку купли-продажи залогового имущества в РП.

Единоразовое погашение заемщиком долговых обязательств перед кредитным учреждением

Для снятия обременения и дальнейшего совершения сделки купли-продажи возможно досрочно погасить кредит, если ипотечный договор предусматривает такую возможность. Но даже в этом случае потребуется разрешение банка, поскольку еще необходимо убедить его в том, что иначе невозможно. То есть, потребуется указать весомую причину для прекращения действия ипотечного договора.

  • В случае согласия, в кредитном учреждении составляется договор об обязательствах всех участников предстоящей сделки;
  • Далее покупатель перечисляет на счет организации сумму, равную задолженности заемщика перед ней. Последнему выдается соответствующая справка о погашении ипотечного кредита;
  • После этого происходит снятие обременения, и сделка совершается в обычном режиме: продавец получает от покупателя оговоренные в договоре средства, а покупатель оформляет право собственности на квартиру и регистрируется в Паспортном столе.

Участие кредитного учреждения в осуществлении сделки продажи ипотечной квартиры

По сути, отличие данного пункта от предыдущего лишь в том, что финансовая организация сама ищет покупателя. Подобный вариант возможен, если кредитор видит, что заемщик более не в состоянии оплачивать ежемесячные взносы. И тогда возникает необходимость с наименьшим риском вернуть собственные средства. Операция передачи прав собственности будет происходить в несколько этапов:

  • После обращения заемщика с прошением о разрешении на продажу залогового имущества, кредитор начинает самостоятельно подыскивать надежного покупателя;
  • Затем представителем организации составляется договор, подписи в котором ставят все три стороны сделки, после чего документ заверяется у нотариуса;
  • Покупатель перечисляет в учреждение сумму, равную задолженности продавца, а также компенсирует продавцу разницу между фактической ценой имущества на рынке и ипотекой;
  • Далее, после снятия обременения, оформляются все необходимые документы по передаче прав собственности новому владельцу.

Преимущество данного варианта в том, что банк может гарантировать безопасность совершения сделки и контролирует продажу ипотечной квартиры на всех ее этапах.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Обременение на квартиру и ее продажа. Как учесть все тонкости и обойти подводные камни?

Многим сегодня приходится продавать квартиру под обременением. Происходит это по разным причинам. Что это значит – обременение на квартиру? Обременение дает возможность приобретения некоторых прав собственности на это жилье лицами, не являющимися ее владельцами. В правоустанавливающих документах присутствует соответствующая запись – свидетельство с подтверждением госрегистрацию о праве собственности на объект недвижимости. Обременение начинает действовать после вынесения соответственного судебного решения либо при заключении договора.

Обременение квартиры: в каких случаях происходит

  • арест имущества,
  • аренда,
  • опека,
  • ипотека,
  • принадлежность данной недвижимости к культурному памятнику,
  • рента с пожизненным содержанием,
  • доверительное управление.

По данным экспертов рынка недвижимости, самыми популярными видами обременения на сегодня являются залоги (чаще всего ипотечные), аресты имущества и пожизненное содержание (рента). Отмечают также аренду и ограничения на имущество, которое накладывают органы опеки и попечительства, а также аресты, прописку, аренду и залог.

Виды обременения квартиры

Залог доверенному лицу

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Пожизненное содержание (рента)

Если владелец квартиры заключает договор пожизненного содержания, то такая квартира также получает статус обременения. Договор ренты может быть двух типов: договор купли-продажи с правом пожизненного проживания ее бывшего владельца; договор пожизненного содержания с иждивением.

Это интересно:  Ходатайство о приостановлении производства по гражданскому делу

Суть такой ренты состоит в том, что люди, принимающие обязательства по уходу и содержанию бывшего владельца недвижимости, после его смерти получают его имущество в свою собственность. До того срока, пока не снято обременение (фактически до смерти собственника) плательщик ренты свободно распоряжаться жильем не может.

Ипотека

Финансовые затруднения сегодня вынуждают владельцев квартир оформлять ипотечные и потребительские кредиты. Ипотека – один из популярных вариантов залога, когда закладываемая недвижимость остается в собственности владельца, а кредитор соблюдает свои интересы при продаже имущества, если заемщиком своих обязательств не выполняет. При ипотечном кредитовании кредит выдают под залог недвижимости. При кредите на покупку квартиры само имущество переходит банку в залог как гарантия возврата кредита (ипотека на квартиру накладывает обременение). Если заемщик не способен больше выплачивать долг по ипотеке, обремененная ипотекой квартира продается. Собственник ипотечной квартиры может оформить там регистрацию себе и другим лицам. Согласие банка-кредитора не нужно. Ограничений по количеству регистраций жильцов для владельца также нет (размер жилплощади не играет роли). Заложенную квартиру сдают в наем, дарят и даже продают, но эти сделки заключаются уже с согласия банка-кредитора. Проверяется платежеспособность покупателя — нового хозяина квартиры для сохранения гарантий выплаты кредита. Ситуация упрощается, если покупатель сразу погашает весь кредит – тогда обременение с квартиры сразу снимается без согласований с банком.

Арест

Наиболее тяжелым обременением на квартиру, по мнению юристов, является арест. Наложить такой запрет могут суды или судебный пристав, исполняющий судебный акт. Причина для такого решения одна – долги владельца квартиры. Займодатель, которому собственник не вернул в срок взятую в долг крупную сумму денег, обращается в суд с требованием о наложении ареста на квартиру заемщика.

Прописка посторонних лиц

Среди видов обременения на квартиру распространенный вариант – прописка, когда в квартире, кроме собственника, прописаны посторонние люди. У владельца жилья с оформлением договора купли-продажи квартиры с обременением проблем обычно не возникает, независимо от количества прописанных жильцов, так как кроме владельца никто на эту недвижимость прав не имеет. Для обладателей крепкой нервной системы и сильного характера покупка квартиры под обременением – реальный вариант экономии. Но перед совершением подобной сделки надо выяснить все нюансы, иначе впоследствии большие проблемы могут обременять вас. До совершения сделки с такой недвижимостью договор надо изучать тщательно.

Доверительное управление

Этот вид обременения заключается в том, что сторона передает другой квартиру на определенный срок, которая и осуществляет доверительное управление на этот период. Договор заключают на 5 лет по форме продажи недвижимости с обязательной госрегистрацией. Долги собственника квартиры на имущество, оформленное им в доверительное управление, не распространяются.

Аренда

Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

Обременение от органов опеки

В ситуации, когда среди владельцев недвижимости имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, способные пострадать при продаже, то на проведение сделки купли-продажи в ущерб интересов совладельцев могут наложить обременение на квартиру органы опеки и попечительства.

Обременение по материнскому капиталу

Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное нотариусом обязательство требует пенсионный фонд. От главного собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность обоих супругов, всех детей и других родственников. По закону о защите семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия обременения на квартиру по материнскому капиталу. Подробнее:

  • Чтобы снять обременение на квартиру, надо договориться с банковскими служащими для совместного визита в регистрационную палату. Документы для подачи готовит банк.
  • Если квартира общая, надо менять форму собственности – по ½ у каждого супруга. Выписку из ЕГРП надо взять в Росреестре (действительна сутки!) и с паспортами у нотариуса оформить брачный договор.
  • Снова в регпалату с паспортами и договорами и свидетельством на квартиру. Квартиру делят на двоих.
  • Если квартира в долевой собственности, надо оформлять договор дарения на детей (самостоятельно, в произвольной форме или у риэлтора). Если двое детей, можно каждому родителю подарить одному из детей по любой доле жилплощади. Органы опеки этот момент не контролируют.
  • В регпалату сдаются паспорта, договоры дарения, свидетельства на квартиру, свидетельства о рождении и о браке (копии) и квитанция после уплаты госпошлины..
  • Начало формы.

Обязательства по материнскому капиталу надо выполнять ответственно, так как прокуратура может подать иск в суд, и если прокурорская проверка факты подтвердит, решение суда будет не в пользу ответчика. Имущественные права детей в такой ситуации контролируют органы опеки, имеющие полномочия при нарушении прав признать сделку с недвижимостью недействительной.

Как же защитить себя и узнать, находится ли продаваемая квартира под обременением? Право накладывать обременение на недвижимость имеют территориальные органы Управления Федеральной службы госрегистрации. Факт обременения на квартиру подлежит регистрации в Росреестре. Это объясняется тем, что сведения, в том числе и о недвижимости с обременением, которые заносят в ЕГРП, используют при заключении сделок купли-продажи недвижимости (выписка их ЕГРП для составления договора обязательна). Это гарантирует покупателям честную сделку, так как продавцы квартир иногда пытаются утаить информацию об обременении.

Особенности сделки с обременением

Чтобы снять обременение на квартиру, заемщик должен погасить кредит полностью, со всеми процентами и штрафами, указанными в условиях договора. Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является залогом по ипотечному кредиту. В случае окончательного погашения кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий снятие обременения. Пока заемщик не выполнил все кредитные обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для компенсации банковского долга. Но, как правило, до суда не доходит, и кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами, например: продажа обременительной недвижимости с последующей выплатой кредитной задолженности. Чаще всего банки дают согласие собственникам на продажу своих квартир, ведь банк интересует не конкретная квартира, а погашение задолженности по кредиту. После согласия банка, владелец квартиры должен найти покупателя. Если нашелся покупатель на квартиру с обременением, в банке, где она была заложена, оформляют сделку, после которой с объекта снимают ипотечное обременение.

Процедура купли-продажи недвижимости, которая находится у банка в залоге, отличается от стандартной сделки с жильем:

  • покупатель квартиры берет в аренду две ячейки;
  • в банковской ячейке покупатель оставляет сумму для погашения кредита;
  • если средства остаются, то остаток переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения причитающихся денег банк выдает справку о погашении кредита;
  • впоследствии стороны заключают договор купли-продажи с регистрацией ;
  • после процедуры регистрации новому хозяину квартиры выдают выписку о снятии обременения на его собственность;

По завершении всех операций продавец забирает из ячейки свой остаток, а покупатель получает право собственности.

Квартиры под обременением пользуются спросом на рынке — как правило, они в хорошем состоянии, особых вложений не требуют, юридически чисты, и цены на такое жилье намного ниже рыночных.

Возможные трудности

Но не все и не всегда складывается удачно: при покупке квартир с обременением можно столкнуться с большими трудностями. Например, закладывает покупатель перед подписанием договора в банковскую ячейку деньги на покупку квартиры, банк проверяет их и разрешает снять обременение. Квартиру из залога освобождают, и после этого продавец от сделки отказывается. Покупателю в такой ситуации придется через суд обязывать владельца квартиры возместить расходы на несостоявшуюся сделку. Избежать подобной ситуации поможет оформление предварительного договора задатка.

На первый взгляд, договор ренты – выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть и немало подводных камней. Внезапное объявление наследников может изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья не расторгнет договор, нет. Настроение у пожилых людей переменчиво, после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает сторону пожилого человека. Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает решение о пожизненном содержании.

Другая ситуация: квартира продана и документы по всем долговым обязательствам перед банком оформлены, но бывший владелец с чужой уже собственности не съезжает. И в этом случае только обращение в суд с требованием о выселении продавца квартиры и признании бывшего владельца утратившим право пользования. Такие иски могут тянуться годами.

Торги по продаже заложенной недвижимости организовывают органы, осуществляющие исполнение решений суда, проводят их по месту нахождения имущества. Информация о торгах появляется за 10 — 30 дней до начала. Все желающие участники вносят задаток (не более 5% от начальной стоимости заложенной недвижимости). Победителем публичных торгов признают участника, который предложил самую большую сумму. В течение пяти дней после внесения покупной цены заключают договор купли-продажи квартиры. Этот договор и протокол о результатах торгов ─ основание для регистрации в ЕГРП.

Форма аукциона от публичных торгов отличается тем, что первоначальная цена объекта продажи устанавливается на основании оценки экспертов. Информацию о проведении аукциона публикуют в периодических изданиях (на официальных ресурсах исполнительной власти за 6 — 13 дней до установленной даты аукциона). Участники также вносят задаток до 5% от начальной цены. Выигравшим признают участника, предложившего максимальную сумму. Победитель с организатором подписывают протокол о результатах аукциона. После внесения всей суммы заключается договор купли-продажи с регистрацией права собственности.

Обременения и цены

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

Это интересно:  Плавающие выходные 5 2 это как

В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя. Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену. В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера) , то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит) .

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:

Жилье в залоге у банка — квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена . Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;

Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;

Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.

Квартира под арестом . Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений — такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты. Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях. В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа. После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка. В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе. В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму. По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Заключение

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Статья написана по материалам сайтов: anld.ru, domananeve.ru, novostroev.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector