Можно ли продать ипотечную квартиру

Что нужно знать при совершении подобной сделки. Об этом поговорим в сегодняшнем материале.

Способы продажи ипотечной квартиры

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, заключение обычного договора купли-продажи не подходит.

Решить данный вопрос можно 4 способами:

  1. Досрочно выплатить ипотеку;
  2. Погасить задолженность в ходе совершения сделки;
  3. Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке;
  4. Продажа ипотечной квартиры банком.

Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.

Досрочная уплата ипотеки

Этот вариант прост в понимании, однако сложный в реализации, так как требуется отыскать покупателя с наличными на руках. Схема выглядит просто: взять с покупателя предоплату за жилье и этой суммой погасить остаток задолженности по квартире. В итоге, вы продадите ему уже свободную недвижимость.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банковского учреждения на продажу заложенной квартиры. В некоторых случаях с вас потребуют указать причину досрочного погашения ипотечного кредита.
  2. Вместе с банком определяется сумма долгового остатка.
  3. Составляется договор купли-продажи с покупателем и заверяется у нотариуса – это защитит интересы обеих сторон. Важно указать в договоре, что покупатель вносит остаток долга за текущего владельца квартиры, и он вносится в качестве задатка (аванса).
  4. Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и ее владельца. Это относится и к несовершеннолетним.
  5. Взять у покупателя аванс за квартиру, нужный для погашения квартиры (если он не против, можно взять и больший по размеру задаток).
  6. Внести полученные деньги в банк, закрыть ипотеку и снять обременение.
  7. Подписать договор и произвести регистрацию перехода прав собственности на недвижимость в регистрационной палате.
  8. Получить оставшуюся сумму от покупателя.

Из плюсов быстрое оформление сделки и простота схемы. Из минусов – большие риски для покупателя, так как после внесения задатка владелец квартиры может исчезнуть, попасть надолго в больницу, умереть. А заставить его близких родственников вернуть деньги – долгое занятие, которое требует не одного месяца рассмотрения дела в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В данной схеме банк становится непосредственным получателем задатка. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, а лучше в помощь нанять проверенного риэлтора. Главная отличительная особенность – необходимость использования в банке двух депозитарных ячеек.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банка на продажу ипотечной квартиры.
  2. Определить вместе с банком размер оставшегося долга.
  3. Покупателю требуется заложить средства в 2 ячейки: в первую для банка (сумма равна размеру невыплаченного долга за недвижимость), а во вторую остаток для продавца.
  4. Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Реестре.
  5. После перехода прав собственности на квартиру покупателю, продавец забирает деньги с первой ячейки для погашения ипотеки.
  6. Банк дает покупателю погашенную закладную на жилье, по которой нужно получить выписку из ЕГРН о том, что нет обременения.
  7. В завершении продавец получает доступ к деньгам из 2 ячейки.

Из явных плюсов – безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не пропадет, а потенциальный владелец в любой момент может вернуть деньги из банка. Из неудобств – сделка контролируется банковским учреждением, сроки и даты проведения операций не всегда подходят для покупателя или продавца.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Данная схема также называется «перезайм» – ситуация, когда покупатель не имеет достаточную сумму для выкупа квартиры, но готов перенять на себя долговые обязательства.

Этапы оформления:

  1. Сообщить в банк о желании досрочно погасить задолженность по квартире и продать ее.
  2. Найти самостоятельно или заручиться помощью банка в поиске покупателя, способного сделать первый взнос в размере не меньше, чем остаток долга по недвижимости.
  3. Заключить с покупателем договор задатка и нотариально заверить. В договоре указать банковское учреждение, в котором оформляется ипотека.
  4. Покупатель вносит необходимую сумму денег для оплаты долга по ипотеке.
  5. С квартиры снимается обременение – особенности процедуры зависят от конкретного банка.
  6. Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, в котором покупатель планирует оформить ипотеку.
  7. Оценка продаваемой недвижимости.
  8. Одобрение сделки со стороны банка, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшихся денег от покупателя.

Так как все сделки контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант – возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже, чем обычно. Из минусов способа – сложно подобрать подходящего покупателя, у которого будет на руках необходимая сумма для погашения долга. Также не всегда сделку может одобрить банк.

Продажа ипотечного жилья банком

Наихудший вариант для владельца недвижимости. Используется в случае, когда владелец квартиры имеет проблемы с погашением задолженности или не в состоянии оплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.

Этапы оформления:

  1. Получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры (банк или коллекторы сами потребуют от продавца подобного обращения).
  2. Подписать согласие о продаже недвижимости банком.
  3. Оценка квартиры банком и выставление на торги.
  4. Создаются две ячейки: в первую покупатель закладывает сумму невыплаченного долга, а во вторую – деньги, предназначенные для владельца квартиры. Если недвижимость была приобретена не так давно, то во 2 ячейке может вообще ничего не быть.
  5. Заключение договора купли-продажи, отправление кредитной организацией документов в Росреестр для снятия обременения.
  6. Регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Продавцу не о чем переживать пока идет сделка – банк делает все сам. Из минусов – владелец квартиры обычно получает значительно меньше денег, чем при других вариантах продажи.

Документы при продаже ипотечной квартиры

Перед любой сделкой о продаже ипотечной квартиры требуется подготовить ряд документов:

  1. Паспорта владельцев квартиры (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Справка №9 (выписка из домовой книги).
  5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Если квартира покупалась в браке, но оформлена на одного из супругов – потребуется согласие на продажу и от него.
  7. Справка о стоимости квартиры (оценка недвижимости).

Некоторые из этих справок делаются платно, поэтому необходимо рассчитывать свой бюджет заранее.

Кто может купить квартиру в ипотеке

В первую очередь на объявления по продаже ипотечной квартиры откликаются риэлторы – для них данная ниша является «золотым дном», так как можно купить недвижимость по заниженной стоимости. Вторая категория покупателей – люди, желающие купить хорошую квартиру, но пока что не имеющие на нее средств. При заключении договора с такими людьми, лучше, чтобы сделку сопровождал опытный риэлтор.

Это интересно:  Доверенность на представление интересов ребенка бабушке

Также на ипотечную квартиру обращают внимание люди, желающие купить жилье именно в этом доме. Например, человек давно хотел приобрести недвижимость в вашем жилом комплексе, и тогда он будет рад откликнуться на предложение.

Какие налоги придется уплатить

При продаже ипотечной недвижимости происходит такое же налоговое регулирование, как и при реализации обычного жилья. Если вы владелец квартиры более трех лет, то платить налоги не потребуется. В ином случае, взымается налог 13%. Уклониться никак нельзя, так как сделки контролируются банком.

Какие риски могут возникнуть

Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.

Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка. Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно. Причем, продавец может сделать это непреднамеренно. Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело.

Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!

Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать в 2021 году

Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно ли продать

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

  1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
  2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Досрочное погашение за собственный счет;
  2. Досрочное погашение за счет покупателя;
  3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
  4. Продажа по специальной программе банка.

Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.

За свой счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

  • Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
  • При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

За счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

  • Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
  • Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
  • Покупатель будет просить скидку на такое жилье.
  • Законная сделка
  • Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

  • Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
  • Расходы на оплату риэлтерских услуг.
  • Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
  • Выгодно при переездах.
  • Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

  • Не все банки работают по такой программе;
  • Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
  • Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
  • Сложно найти покупателя.

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

  • Жилье: вторичный и первичный рынки;
  • Сумма: от 300 000;
  • Процентная ставка: от 10,75%;
  • Срок погашения: до 30 лет;
  • Первый взнос: от 15%;
Это интересно:  Где меняют паспорт в 45 лет

Стандартный пакет документов на заявку:

  • Заявление на получение ипотеки;
  • Паспорт;
  • СНИЛС;
  • Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
  • Копия или выписка из трудовой книжки;
  • Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
  • Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
  2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
  3. После одобрения заявки выбрать квартиру
  4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов. Снятие обременения по ипотеке росреестр было подробно расписано ранее.
  5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
  • Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
  • Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
  1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
  2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
  3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

  1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
  2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

  • Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
  • Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
  • Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует программа помощи ипотечным заемщикам. Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

  1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
  2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

  • Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
  • Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.

Это интересно:  При каких болезнях не берут в армию

Как продать ипотечную квартиру: основные схемы и правила

Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту «РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.

Повод для продажи

Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму, рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов.

«Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.

Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка, утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.
Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента.

Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя, отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, разбег составляет от 5% до 25%.

Меняем ипотеку на ипотеку

На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка, говорит управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков.

После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового», — замечает Вишняков.

В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома.

Известна также продажа не квартиры, а кредита. «В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.

Схемы для «живых» денег

Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.

Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную. После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю», — описывает схему Нечаева.

Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру. Правда, в этом случае необходимо, чтобы в кредитном договоре было прописано условие о досрочном погашении долга без дополнительных штрафных санкций, уточняет юрист.

Кроме того, для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо чтобы договор об ипотеке предусматривал право на продажу недвижимости без согласия залогодержателя, добавляет руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. Но при такой схеме для покупателя залоговой квартиры может сработать «мина замедленного действия», предупреждает Шлома, а именно риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится.

Поэтому идеальным вариантом, уверяет эксперт, будет получение у банка разрешения на продажу и согласование с ним схемы сделки, нюансов взаиморасчетов, процедуры снятия залога.

После согласия банка на досрочное погашение, покупатель и продавец заключают договор задатка, который равен сумме долга продавца перед банком, инструктирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Чтобы обезопасить себя, сторонам лучше заверить такой договор у нотариуса.

В договоре задатка должны быть обязательно указаны обязательства продавца, в частности, что он обязан продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в регистрационной палате, поясняет собеседница агентства. Помимо этого в договоре указывается сумма квартиры и порядок расчетов, срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с нее.

«Далее стороны идут в банк для погашения задолженности продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем необходимо обратиться в регистрационную палату вместе с представителем банка и пакетом документов для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца», — описывает процесс Лебедева.

Статья написана по материалам сайтов: ipotekaved.ru, realty.ria.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector