Налог с продажи дома

Налоговая система РФ предусматривает налогообложение получаемой гражданами прибыли. Продавая недвижимость, собственник получает налогооблагаемый доход.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Какой налог надо уплатить в 2020 году, продав дом с участком земли? Продавая недвижимое имущество, собственник получает доход. Следовательно, он обязан заплатить налог с полученной прибыли.

Но сумма к выплате в каждом случае рассчитывается индивидуально. Какой нужно заплатить подоходный налог при продаже дома с земельным участком в 2020 году?

Основные аспекты

По ст.130 ГК РФ объекты, неразрывно связанные с землей, которые невозможно переместить без нанесения ущерба, признаются недвижимостью.

Значит, дом и участок земли это объекты недвижимого имущества. С 1.01.2016 в силу вступил ФЗ № 382, изменивший некоторые положения НК РФ.

Поменялись нормы налогообложения прибыли, обретаемой от продажи недвижимости. Также были детализированы условия освобождения от оплаты налогов и использования налоговых льгот.

Нюанс в том, что нововведения законодательства действуют лишь в отношении объектов, на которые право собственности получено после 1.01.2016. Относительно имущества с большим периодом владения действуют прежние нормы.

Что нужно знать

Продать недвижимость без уплаты НДФЛ в 2020 году можно, если период владения объектом превышает пять лет. Но только в случае регистрации права собственности после 1.01.2016.

Если продается ранее полученный объект недвижимости, то минимальный период владения для освобождения от налога равен трем годам.

При продаже объектов недвижимости могут применяться такие льготы как освобождение от выплаты НДФЛ.

Например, недвижимость находится в собственности на праве наследования от близких родственников или объект продан по меньшей стоимости, чем приобретен.

При уплате налога с продажи недвижимости могут использоваться налоговые вычеты в виде фиксированных сумм или затрат на приобретение имущества.

Порядок заключения сделки

Продажа объектов недвижимости осуществляется по стандартной схеме. Продавец и покупатель устно оговаривают условия заключения сделки, и достигнутые договоренности закрепляют посредством составления договора купли-продажи.

После подписания ДКП покупатель регистрирует в Росреестре переход права собственности.

После занесения в базу ЕГРН надлежащей записи о смене собственника покупатель становится законным владельцем приобретенного имущества.

На этапе подготовки к подписанию договора проверяются документы, представленные продавцом.

Продавать недвижимость вправе лишь законный собственник или его законный представитель на основании надлежаще составленной доверенности.

В обязательном порядке проверяется наличие/отсутствие обременений и ограничений. Таковые, как правило, переходят вместе с имуществом.

Но отдельные обременения в принципе исключают смену собственника, и Росреестр откажет в регистрации перехода права.

После того, как сделка завершена, возникает необходимость выплаты положенных налогов. Здесь обретает значение сумма сделки, указанная в договоре. Именно от цены продажи зависит сумма начисляемого налога.

Правовое регулирование

Согласно п.1 ст.224 НК РФ полученный при продаже имущества доход подлежит налогообложению.

Если имущество находится во владении не меньше законодательно установленного срока, то доход с продажи налогом не облагается.

Ранее этот срок равнялся трем годам. После вступления в силу ФЗ № 382 для недвижимости, полученной в собственность после 1.01.2016, минимальный срок владения равен пяти годам.

Исключение в виде трехлетнего срока минимального владения делается для объектов, полученных:

Законом предусмотрены случаи, когда граждане намеренно занижают стоимость сделки для уменьшения налогообложения.

Если цена объекта указана суммой менее 70% кадастровой стоимости, то налог взимается не с указанной суммы, а с 70% цены по кадастровым данным.

В ст.220 НК указывается на возможность получения налоговых вычетов в случае приобретения жилья или превышение затрат на приобретение над полученным доходом от продажи.

Как оформить участок земли в собственность, читайте здесь.

Важно! При продаже жилья налогоплательщик должен подать декларацию 3-НДФЛ самостоятельно. В противном случае ФНС начислит налог «по максимуму» без учета обстоятельств.

Как берется налог с продажи дома с земельным участком

Продажа дома с земельным участком это сделка возмездная, предполагающая получение дохода.

Продавец обязан заплатить НДФЛ с полученной прибыли. Но вот расчет суммы, подлежащей к выплате, зависит от многих факторов.

Это и длительность владения исходя от даты приобретение недвижимости, и возможность использования налоговых вычетов, и способ получения продавцом объекта в собственность.

В принципе анализ законодательных норм и особенностей владения объектом позволяет правильно рассчитать налог. Однако при продаже дома с земельным участком возникает другой нюанс.

Обусловлен он тем, что в законодательстве отсутствует понятие единого объекта недвижимости применительно к дому и участку, на котором он расположен.

Оба объекта представляют собой самостоятельные виды имущества. Следовательно, налог должен рассчитываться отдельно для каждого объекта.

Продавая дом вместе с земельным участком, продавец обязан предоставить правоподтверждающие документы и на жилье, и на землю.

От того, как должен рассчитываться налог относительно каждого объекта, зависит порядок составления договора.

Если дом приобретен продавцом одновременно с участком и основания для применения вычета или освобождения от налогов отсутствуют по любому из объектов, то договор можно составить с указанием стоимости в целом.

Налог с продажи дома с земельным участком более 3 лет пребывавших в собственности не платится, если оба объекта приобретены до 1.01.2016.

Но иногда сначала приобретается (наследуется, строится) дом, а только потом выкупается земля. Или наоборот сначала покупается участок, а потом право собственности на дом.

При этом налоговые льготы могут действовать в отношении одного объекта. В договоре нужно указать стоимость продажи каждого объекта отдельно или заключить два отдельных договора.

Объект недвижимости может находиться в долевой собственности. И здесь нужно учитывать такую особенность, как возможность применения вычета владельцами.

Официальная позиция Минфина такова, что если в одном налоговом периоде продаются два объекта, дом и участок в данном случае, то налогоплательщик вправе по одному из них применить вычет, а применительно к другому использовать уменьшение дохода от продажи на сумму подтвержденных затрат на приобретение. Судебная практика по этому вопросу отсутствует.

С кого взимается

Среди плательщиков налога с продажи недвижимости выделяется две основных категории – резиденты и нерезиденты РФ.

К резидентам относятся лица, пребывающие на территории России не менее 183 дней беспрерывно в течение года.

Резиденты платят налог с продажи недвижимости независимо от того, где она расположена, в РФ или за рубежом. Нерезидентами признаются лица, находящиеся в РФ менее установленного срока.

Причем гражданство в данном случае особой роли не играет. Нерезидентами налог уплачивается только с продажи недвижимости, находящейся на российской территории.

Для юридических лиц и ИП налог рассчитывается при учете общей массы доходов от коммерческой деятельности. В этом случае условия расчета и оплаты зависят от применяемого режима налогообложения.

Оплачивает НДФЛ собственник продаваемого имущества, то есть продавец, поскольку именно он получает прибыль от сделки.

В каком размере

Размер НДФЛ при продаже объектов недвижимости определяется исходя из применяемой ставки. Общая формула расчета такова:

(Стоимость объекта ₋ допустимый налоговой вычет) × x% = НДФЛ

Для резидентов налоговая ставка составляет 13%. Нерезиденты выплачивают подоходный налог по ставке 30%.

Таким образом, при расчете суммы НДФЛ при продаже дома с участком необходимо следовать такому порядку:

  1. Установить период владения каждым из продаваемых объектов на предмет освобождения от уплаты налога.
  2. Определить применяемую ставку.
  3. Проверить возможность получения налогового вычета.
  4. Рассчитать налог по каждому объекту, исходя из обстоятельств.
  5. Сложить получившиеся суммы и заплатить в положенный срок.

Можно ли заключить сделку купли-продажи без налогообложения

Освобождение от уплаты налога возможно при соблюдении минимального срока владения. Как упоминалось выше, это пять лет для объектов, полученных в собственность после 1.01.2016 и три года для ранее приобретенного имущества.

Не платится НДФЛ и в случае, когда продается единственная недвижимость с целью приобретения другой.

Для этого необходимо чтобы обе сделки, продажи и покупки, были заключены в одном налоговом периоде.

Стоимость приобретенного жилья сравнивается с суммой, полученной за проданную квартиру и она не должна быть меньше.

Не взимается подоходный налог и в случае, когда цена продажи равна или меньше суммы, потраченной на ее приобретение. Конечно, при условии надлежащего подтверждения расходов продавца.

Ответственность при неуплате

Платить НДФЛ следует в следующем за годом продажи году. До тридцатого апреля года, последующего за налоговым периодом, когда совершена сделка купли-продажи, подается декларация 3-НДФЛ.

Это интересно:  Как лишить отца родительских прав на ребенка

Расчет налога плательщик осуществляет самостоятельно. До пятнадцатого июля того же года необходимо заплатить рассчитанную сумму.

Видео: купля-продажа земельного участка

Если своевременно не подать декларацию и не заплатить налог, то применяются штрафные санкции в размере 20% от суммы налога.

Но применяется этот штраф только тогда, когда нарушение замечено налоговыми органами. Когда гражданин сам заметил нарушения и исправил их, штраф не применяется.

Умышленное нарушение грозит штрафом в 40% от суммы налога, хотя доказать умышленность обязана ФНС и это достаточно сложно.

Также неподача декларации и неуплата налога в срок сопровождается уплатой пени за каждый просроченный день (после 15 июля) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если декларация своевременно подана, но налог не уплачен, то к налогоплательщику не могут быть применены иные санкции, кроме взыскания пени за каждый день просрочки.

Нужно отметить, что если по итогам расчетов налога к выплате не возникает, то декларация все равно должна подаваться.

Налогоплательщик в положенный срок предоставляет «нулевую» декларацию с обоснованием отсутствия налога.

Когда сделка не облагается налогом по причине трех/пяти летнего срока владения, то декларация может и не подаваться.

Про право пожизненного наследуемого владения земельным участком в 2020 году, читайте здесь.

Порядок оформления налогового вычета при долевом строительстве квартиры, смотрите здесь.

Но налоговые органы могут прислать ошибочное уведомление с просьбой оплатить налог. В таком случае нужно предоставить в ФНС по месту жительства документы, подтверждающие освобождение от уплаты подоходного налога.

Стараясь избежать уплаты налога, некоторые граждане придумывают различные способы.

Они занижают стоимость сделки, не подают декларацию в надежде, что этот факт не будет обнаружен. Но любая махинация рано или поздно раскрывается.

Законодательство предусматривает достаточно суровые меры за уклонение от уплаты налога.

Лучше своевременно заплатить положенный налог, чем потом выплачивать более значимые суммы или быть привлеченным к уголовному наказанию.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Налог с продажи дома — последние изменения в законодательстве 2020 года

Любая прибыль, которая была получена на территории Российской Федерации, облагается налогами. Налог с продажи дома тоже уплачивается в обязательном порядке. В статье рассмотрены основные моменты и особенности, на которые стоит обратить внимание в 2020 году.

Основные сведения о налоге на продажу дома

Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2020 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.

По закону НДФЛ с продажи дома уплачивается не только физическими лицами, являющимися гражданами России, но и иностранными гражданами. Конечно, статус гражданина Российской Федерации позволит снизить ставку пр выплатам, а иностранным гражданам придется заплатить больше.

При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.

Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.

Как рассчитать сумму

По данным, действительным на 2020 год, процентная налоговая ставка равна 13 процентам для резидентов Российской Федерации.

Это интересно! Резидентами России считают граждан, проживающих на территории страны более полугода и имеющих гражданство или вид на жительство. Если гражданин при этом имеет вид на жительство в другой стране, то он считается нерезидентом. Также нерезидентами считают граждан, проживающих в стране менее 183 дней в году.

Если человек является нерезидентом, то ставка при продаже дома будет намного выше – 30% от прибыли.

Дом находится во владении менее 3 лет

Если гражданин владеет домом менее трех лет, то процент, взимаемый государством в качестве налога, будет значительно выше.

Важно! Если владение принадлежит собственнику менее трех лет, то сумма НДФЛ при его продаже будет рассчитываться с учетом полной стоимости участка.

В пример можно привести следующий случай. Дом был продан владельцем за 5 миллионов рублей. Владелец является резидентом Российской Федерации. Поэтому налоговая ставка составляет 13 процентов. Но в этом случае налог будет взиматься не с полученной прибыли, которая может быть меньше 5 миллионов, а именно с 5 миллионов.

По законодательству собственник участка, который владеет им менее 3 лет, для снижения налоговых выплат может воспользоваться вычетом. Он составляет 1 миллион рублей. Если вернуться к рассмотренному примеру, то 13 процентов придется уплатить уже не с 5 миллионов, а с 4. Поэтому и размер выплаты будет значительно уменьшен.

Дом находится во владении более 3 лет

Когда дом находится в собственности у владельца более трех лет, государство более лояльно. Налог в данном случае взимается только с прибыли от продажи дома, и то не во всех случаях.

Это интересно! Если прибыли владельцем получено не будет, то и платить ему не придется. Поэтому, если дом продали по той же стоимости, что и купили, или дешевле, то налог с продажи имущества не взимается, так как прибыли от него получено не было.

В том, с какой суммы платится сбор в бюджет, мы разобрались. Теперь следует понять, как избежать выплат вовсе.

Кто может избежать выплат

Как и при продаже квартиры или автомобиля, существуют исключения, при которых налог не взимается:

  1. Участок находится в собственности у владельца более трех лет. В этом случае платить налог с продажи квартиры или дома на этом участке нет необходимости. Данное условие закреплено в законодательстве Российской Федерации.
  2. Прибыли от продажи участка нет. Это происходит в том случае, если владелец продает участок дешевле, чем он стоил на момент покупки. То есть какой-либо денежной выгоды владелец получить не может.

Об особенностях продажи дома и квартиры и налоговой ставке подробно рассказано в видео:

Это интересно! Если прибыль при продаже будет оспорена, то выплат также можно будет избежать. Например, такое может произойти, если владелец вложил в обустройство дома некую сумму. При этом владельцу придется доказать это документально. Если документальных свидетельств собственник не предоставит, то прибыль оспорить будет невозможно.

Изменения в законодательстве в 2020 году

В 2020 вступили в силу некоторые изменения, которые стоит учитывать:

  1. Налог с продажи дачи теперь рассчитывается по-новому. Отдельно считают налог с продажи участка и самого строения. Суммировать эти налоги нельзя, они уплачиваются отдельно.
  2. По последним изменениям срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с 3 до 5 лет. Т.е. минимальный порог увеличили. Но есть здесь и одна особенность – изменения касаются участков, зарегистрированных с 2016. Если гражданин успел оформить права на дом до 2016, то минимальный порог останется прежним – 3 года.

На 2020 это последние изменения. Новых пока не планируется. Подача декларации и выплаты налогов осуществляются в общем порядке. Декларация подается до 30 апреля следующего года, а налог выплачивается до 15 июля (также следующего года). То есть если дом был продан в 2020 года, то подать декларацию о доходах с продажи и уплатить налог следует не позднее 30 апреля и 15 июля 2020 соответственно.

Разъяснения

Порядок расчета налога при продаже дома, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже дома.

Нужно ли платить налог с продажи дома или нет? На какие вычеты имеет право продавец дома? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого дом находился в вашей собственности, его продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на приобретение дома (если таковые были). Но обо всем по порядку.

Внимание!

Приведенный порядок расчета налога НЕ применяется при продаже нежилых строений или «недостроя». О том, как считать налог в этих ситуациях читайте в статье «Налог с продажи имущества» (раздел Налог с продажи «иного» имущества»)

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи дома в 2020, 2017 и 2016 годах (дом 3 (5) года или менее 3 (5) лет в собственности)

Во многих случаях при продаже жилого дома продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого дом находился в собственности продавца.
2. Продажной стоимости дома.

Срок нахождения в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если дом находился в вашей собственности 3 года и больше, то доход от его продажи налогом не облагался. Сумма дохода от продажи значения не имеет. Декларировать такой доход не нужно.

Это интересно:  Место жительства и место пребывания разница

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Новые правила относятся только к тем домам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такой дом и он находился в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи дома платить не нужно. Продажная стоимость дома никакого значения не имеет. Также не нужно платить налог при продаже дома, полученного в собственность до 2016 года, если на момент продажи он находился в вашей собственности 3 года и больше.

В отношении других домов (например, купленных в 2016 году и позже) этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Пример
Вы продаете дом.

Ситуация 1
Жилой дом получен по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Вы купили дом после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить этот срок смотрите по ссылке. Там речь про квартиру, но это не важно. Правила одни и те же.

Как определить начало срока в течение которого дом был в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на дом. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по дому. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении дома и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по дому.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются домов полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, налог с продажи дома находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.

Налог с продажи дома, который находился в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена жилого дома или его кадастровая стоимость (то есть доход от продажи дома, который учитывают при расчете налога).

Доход от продажи дома, учитываемый при расчете налога

Сумму дохода от продажи дома, которую облагают налогом, определяют в зависимости от даты его получения в собственность: до или после 2016 года.

Если дом получен в собственность до 2016 года, то сумма дохода равна договорной продажной стоимости дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Если дом получен в собственность в 2016 году и позже, то д оходом с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену дома, если она выше его кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость дома, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря в доход берут одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену дома;
  • кадастровую стоимость дома умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продан дом.

Пример
Вы продаете жилой дом, который получен в собственность после 1 января 2016 года и находится в вашей собственности 2 года.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена дома. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент 0,7 в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Правила про кадастровую стоимость применяют только в отношении домов, которые получены в собственность в 2016 году и позже. Если право собственности на жилой дом получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход от продажи дома и рассчитываем налог

Доход от продажи дома нужно задекларировать и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи дома. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданного дома (если такие расходы есть и их сумму можно подтвердить документами). Сумма налога будет рассчитана по формуле:

(Доход от продажи дома — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Имущественный вычет при продаже дома

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Пример
Иванов владеет жилым домом менее 3 лет. Он решил его продать.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.

Пример
У продаваемого дома 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют домом менее 3 лет. Они решили его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают договорную цену.

При продаже дома, который находился в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав дом, который был менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с его приобретением. Например покупкой или постройкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

«вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества»

В эту сумму можно включить и расходы по ремонту дома (если он продавался после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, дом продан дешевле, чем куплен) налог с продажи дома платить не надо.

Это интересно:  Земельный участок по кадастровому номеру на карте

Пример
Иванов владеет домом менее 3 лет. Он решил его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают продажную цену.

Как и при использовании первого способа при продаже дома, который находился в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на приобретение или строительство дома должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки дома относят договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на дом. К документам, которые подтверждают факт оплаты дома относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Там говорится о квартире, но логика налоговиков вполне применима и в отношении другой недвижимости. Правда это правило действует только в одном случае — дом куплен у обычного человека (не зарегистрированного в качестве ИП), а не у организации.

Как выгодней уменьшить доход с продажи дома

Данные разъяснения касаются квартир, но их положения вполне применимы и в отношении жилых домов. Однако, по мнению налоговиков, подобные разяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. Ведь нем говорится » вместо получения имущественного налогового вычета» можно уменьшить доходы на расходы.

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одному дому вычет, по другому — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку дома (или квартиры) в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель недвижимости). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже, например, квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи дома, который находился в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных нюансов. Если у вас более сложный случай пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.

Портал «Ваши налоги»
2019

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог

3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).

5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.

Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.

Когда нужно уплатить налог:

  • если срок владения менее 3 (5 лет);
  • если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Дарение жилой недвижимости

Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.

Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.

Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

  • 0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
  • 0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

Статья написана по материалам сайтов: grazhdaninu.com, vashnal.ru, yuristznaet.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector