+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расторжение договора купли продажи квартиры

Обещанное редко отвечает действительности — об этой аксиоме часто вспоминают покупатели квартир. Многие из них начинают сожалеть о совершенной сделке и хотели бы ее расторгнуть. Однако далеко не во всех случаях это возможно. Идеальный вариант — обоюдное согласие сторон, когда продавец не против восстановить статус-кво, то есть принять объект обратно, вернув покупателю деньги. Но на практике такое редко встречается, и расторжение договора в основном происходит в одностороннем порядке. Менталитет продавцов примерно одинаков: «куда вы смотрели раньше» или «бачили очи, шо куповали» (видели глаза, что покупали — пер. с украинского). Новость, которая сразу разочарует: вернуть квартиру, как товар, купленный в магазине, из-за неподходящего размера, вскрывшейся трещины на потолке или напузырившихся обоев, не получится. Для возврата недвижимости должны быть более веские основания. Итак, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и на каких основаниях?

Как расторгнуть договор купли-продажи

Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)

Расторжение сделок (любых, а не только связанных с недвижимостью) регулируется ст. 450 ГК РФ. Это возможно:

  • при добровольном согласии всех сторон (в законе они называются предпринимательскими);
  • по инициативе одной из сторон, в том случае если были допущены существенные нарушения договора (делается оговорка в п. 4 статьи, что эта сторона должна вести себя «добросовестно и разумно»);
  • в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Статья очень обтекаемая и не отвечает не на все вопросы:

  • как происходит расторжение договора между гражданскими лицами;
  • что считать существенными изменениями обстоятельств;
  • что подразумевается под «добросовестным и разумным» поведением заинтересованной в расторжении сделки стороны;
  • в каких конкретно «иных» случаях можно аннулировать договор.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Найти в законодательстве разъяснение по поводу сделок непосредственно между физическими лицами трудно. Это приводит к тому, что целая армия юристов трактует возможности аннулирования уже проведенной гражданской сделки по-разному, применяя к ней параметры ст. 450 ГК, предназначенной вообще-то для всех договоров купли-продажи, и особенно для предпринимательских деловых контрактов. Уже договорились даже до того, что неполучение имущества участниками сделки — это не основание для расторжения договора! И формально эти бюрократы от юриспруденции правы, так как есть статья 451 ГК.

Условия расторжения договора купли продажи

Заглянем в ст. 451 ГК, где перечислены четыре условия, при одновременном наличии которых возможно все вернуть на круги своя, расторгнув сделку:

  • договор должен отталкиваться от того, что изменения обстоятельств не произойдет (то есть если данные обстоятельства не будут упомянуты в соглашении, то расторгнуть его будет нельзя);
  • обстоятельства изменились по причинам, непреодолимым для стороны, желающей расторгнуть сделку, несмотря на то, что та проявила максимум разумности и осмотрительности;
  • сделка приведет к катастрофическим последствиям и ущербу для инициатора расторжения;
  • договор не возлагает риск за последствия сделки на заинтересованную сторону.

Если хотя бы одно из четырех условий не будет выполнено, сделку могут не отменить, несмотря на то, что одна из сторон несет материальные потери.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Случаи, в которых сделку можно отменить

Ситуации, в которых обе стороны согласны отменить сделку, являются скорее редкостью. В большинстве случаев на этом настаивает или продавец, или покупатель, и вопрос приходится решать через суд. Форма расторжения всегда аналогична форме заключения сделки.

Это интересно:  Обжалование постановления судебного пристава исполнителя образец

В соответствии со ст.450 ГК для отмены договора в одностороннем порядке надо иметь веские причины. Например, если договор разрывается по инициативе покупателя, серьезными нарушениями со стороны продавца могут являться:

По инициативе продавца сделка обычно расторгается в связи с неоплатой, а также если покупатель отказывается принимать объект по разным причинам.

Невыплата денег еще не означает, что покупатель оказался мошенником или в один момент передумал. Она может быть вызвана и объективными причинами. Например, ПФР задерживает перечисление средств материнского капитала, или банк находится в раздумьях, одобрять ли заявителю ипотеку.

Еще одной головной болью могут стать прописанные жильцы. Например, люди, временно выписанные в связи с пребыванием в психдиспансере, не утрачивают свое законное право проживания в квартире. То же самое касается выписки людей, находящихся в местах лишения свободы.

Стоит учитывать и права пожилых людей, заключивших договор ренты. Несмотря на то, что они утрачивают право собственности на квадратные метры, выселить их никто не вправе до конца жизни.

Прежде чем отказаться от покупки или продажи квадратных метров, надо учитывать последствия. Например, если покупатель уже дал продавцу сумму в качестве залога, вернуть ее не получится.

От процедуры расторжения нужно отличать процесс признания сделки недействительной. Последнее происходит, когда сделка явно противоречит закону, выясняется, что одной из ее сторон стал несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин, и в некоторых иных случаях.

Особенности расторжения соглашения до регистрации

Проще всего расторгнуть сделку до регистрации права. Пока оно не передано, помещение еще считается имуществом продавца. Чтобы прекратить действие договора, необходимо соглашение сторон о его прекращении. Оно требуется для того, чтобы стороны могли защитить свои права в суде, если возникнет спор.

Когда такое решение принимается сторонами на стадии регистрации, они должны будут обратиться в Росреестр с двумя документами:

  1. Соответствующее соглашение.
  2. Совместное заявление с просьбой прекратить процесс регистрации.

Если покупатель и продавец пользовались услугами нотариуса или риэлторов при заключении сделки, для расторжения им нужно обратиться туда же. При отказе второй стороны расторгать сделку придется получить его письменный отказ и обращаться в суд. Образец заявления о начале или прекращении госрегистрации есть в интернете.

Расторжение после регистрации сделки

Расторгнуть договор, когда новый владелец зарегистрировал право и занял квадратные метры, несколько сложнее. Ведь это возможно только в период действия соглашения, а когда условия сделки исполнены, расторгать по сути уже нечего.

В такой ситуации есть два варианта. Если вернуть все на свои места предполагается по обоюдному согласию, стороны могут заключить следующий договор. Другими словами, новый собственник продаст квартиру прежнему владельцу, и все будут довольны.

Второй вариант – признание сделки недействительной по решению суда. Чтобы она была отменена, сторонам придется привести веские аргументы. Основания признания договора недействительным прямо указаны в законе. Вот их перечень:

Недействительный договор подлежит аннуляции, и все исполненное в его рамках должно быть возвращено. В этом состоит отличие от расторжения сделки, которое еще не означает обязательный возврат имущества.

Решение вопроса в досудебном порядке

Инициировать расторжение ДКП (договора купли-продажи) вправе любая из сторон. Прежде чем иск попадет в суд, нужно принять меры к досудебному урегулированию спора. Например, если регистрация уже была произведена, стороны подают в Росреестр новый договор и производят обратную продажу. При отсутствии взаимопонимания вопрос решается в судебном порядке.

Процедура расторжения в суде

Обращаться в суд имеет смысл, если нет надежды уладить дело миром. Здесь возможна серьезная ошибка со стороны истца. Нередко люди требуют расторжения сделки, а потребовать возврата собственности забывают.

Поскольку суд вправе принимать решение только в рамках искового заявления, результат может быть не тем, на какой рассчитывали. В ГК РФ прямо указано: когда регистрация перемены прав на помещение уже состоялась, решение суда относительно расторжения сделки не влечет окончания полномочий покупателя.

В результате истцу приходится обращаться в суд дважды, тратить деньги и время. Чтобы не попасть в невыгодную ситуацию, в иске должно быть прописано два требования: о расторжении и о возврате жилья. Также стоит потребовать возмещения морального ущерба, если он был причинен. Еще один вариант – составить два отдельных исковых заявления.

При обращении в суд заинтересованная сторона должна предоставить:

  1. Иск с указанием сути претензий и обоснованных требований.
  2. Копию сделки купли-продажи квадратных метров.
  3. Все, что может послужить доказательством неисполнения обязательств второй стороной. Это может быть, к примеру, квитанция о перечислении суммы, которая гораздо меньше указанной в договоре.

Судебное заседание заканчивается либо отказом в иске, либо удовлетворением исковых требований. Кроме возврата имущества, могут присудить и возмещение убытков. Если иск удовлетворен, в Росреестр подается заявление, и данные о владельце недвижимости будут изменены.

Сроки при расторжении сделок

Общий срок давности по сделкам, связанным с куплей-продажей, установлен в 3 года. После 3 лет придется доказывать, что срок был пропущен по уважительным причинам и подлежит восстановлению. В то же время обратную сделку можно совершить в любой момент, ведь это самостоятельное юридическое действие.

Стоит сказать и о сроках, которые даны участникам на принятие решения, если вторая сторона предлагает расторгнуть соглашение. По умолчанию на уведомление нужно отреагировать в течение месяца, но в документах может быть установлен другой срок.

Как избежать проблем

Нередко расторжение договора является вынужденной мерой, но возможные риски можно снизить. Например, для покупателя распространенной проблемой бывает несвоевременное освобождение жилплощади продавцом.

Чтобы этого избежать, нужно четко зафиксировать все сроки документально, а факт передачи квадратных метров отразить в специальном акте. Также в договор должен быть внесен порядок, дата оплаты купленного помещения и другие детали.

Многое зависит и от помощников, которые выбрали покупатель или прежний владелец. Если сделка оформляется через агентство недвижимости, к его выбору нужно подойти со всей ответственностью. Не стоит безоговорочно верить рекламе. Лучше проверить юридические документы, лично оценить офис, поведение сотрудников.

О многом сказать может даже сайт компании. Красочный одностраничный лендинг с заманчивыми обещаниями должен не обрадовать, а насторожить. Зато ресурс в сдержанном стиле с полезной информацией, которая регулярно обновляется – хороший признак. Также не будет лишним проверить, как давно зарегистрировано доменное имя — проверить можно здесь.

Любая операция, связанная с недвижимостью – это всегда серьезное решение и солидные деньги. Расторжение купли-продажи квартиры – процесс еще более серьезный и имеющий свои тонкости. В большинстве случаев спорные вопросы приходится решать в судебном порядке. Чтобы сделать все грамотно, нужно внимательно составлять и проверять документы, уметь оперировать законами, а еще лучше — воспользоваться услугами хорошего юриста.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Это интересно:  Потерянные документы в России

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в 2019 году

    Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Как в 2019 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

    Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2019 году?

    Основные моменты

    Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

    На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

    Покупатель вправе затребовать расторжения договора, поскольку не соблюдено условие о передаче объекта сделки.

    Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

    Избежать подобной ситуации поможет наличие в договоре пункта о возвращении денег продавцом при расторжении сделки.

    Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

    Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

    Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

    Заключая ДКП необходимо предусмотреть все мыслимые нюансы, в том числе и то, что сделка может расторгаться.

    Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

    Что это такое

    Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

    Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

    Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

    Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

    Что касается условий дополнительных, то здесь все зависит только от пожеланий сторон. Участники вправе включить в договор любой пункт, если посчитают нужным.

    Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

    Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

    Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

    Возврат должен быть выполнен в течение _ дней со дня прекращения действия договора по причине его прекращения. В противном случае выплачивается неустойка в размере _ рублей».

    Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

    Поскольку сделка заключалась письменно, то и для ее прекращения нужно соблюсти аналогичную форму.

    Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

    Какие могут быть причины

    Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

    В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

    Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

    Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

    Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

    Расторжение в силу обстоятельств далеко не редкость в судебной практике. Например, стороны подписали ДКП, и продавец поручился за отсутствие обременений.

    Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

    Это интересно:  Иск об ограничении родительских прав образец

    Законные основания

    По п.1 ст.452 ГК РФ под расторжением договора купли-продажи понимается деяние, реализовываемое на основе условий, обозначенных в договоре или предопределенных законом.

    В п.1 п.2 ст.450 ГК РФ сказано о возможности добровольного прекращения сделки или судебного.

    В п.1 п.2 ст.451 ГК РФ говорится о расторжения ДКП при существенном изменении условий, которыми руководствовались стороны на момент подписания договора.

    Подробно возможность расторжения договора купли-продажи квартиры регламентирована гл.29 ГК РФ.

    В ст.452 описан порядок расторжения сделки, а в ст.453 сказано о правовых последствиях такого расторжения.

    Возникающие нюансы

    Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

    Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

    От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

    Согласно ст.167 ГК РФ недействительный договор аннулируется и значит, стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке.

    Как расторгнуть соглашение

    Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

    Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

    При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

    При этом участники сделки могут предусмотреть и возмещение убытков друг друга, с указанием размера возмещения и прочих значимых условий.

    Уточнить следует и нюансы расторжения соглашения о покупке-продаже квартиры в будущем.

    Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

    Речь идет о задатке или авансе. И здесь нужно понимать различие понятий.

    Задаток вносится как гарантия заключения сделки и если инициатором расторжения сделки выступает покупатель, то задаток не возвращается.

    Что это такое переуступка квартиры в новостройке, читайте здесь.

    При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

    Если в договоре не указано, что предоплата является задатком, то по умолчанию она признается авансом.

    Расторжение предварительного договора также допускается, если одна из сторон не желает заключать сделку на оговоренных условиях. В этом случае имеет место нарушение существенных условий договора.

    До регистрации

    До регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, намного проще порядок того, как расторгнуть, госрегистрация ситуацию значительно усложняет.

    Юридически квартира по передачи права еще считается собственностью продавца. Для расторжения сделки стороны составляют соглашение о прекращении договора.

    Таковое может потребоваться как доказательство аннулирования сделки, если одна из сторон пожелает обратиться в суд.

    Если уже поданы документы на регистрацию в Росреестр, то участники должны подать соглашение о расторжении и совместное заявление о прекращении регистрации.

    Как образец заявление физлица о прекращении государственной регистрации можно скачать здесь.

    После прописки

    Сложнее расторгнуть договор после того, как новый собственник зарегистрирует право собственности и пропишется в квартире.

    Согласно ГК РФ расторгнуть договор можно только в момент его действия. Если условия договора исполнены, то и сделка признается завершенной.

    Фактически договор прекратил свое действие, и расторгать уже нечего. Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта.

    В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

    Другой вариант приемлем при единоличном волеизъявлении участника. Он может обратиться в суд, но лишь с иском о признании договора недействительным.

    Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Составляя соглашение о расторжении договора купли-продажи, стороны должны предусмотреть все важные нюансы, прописав их в условиях договора.

    В частности, соглашение включает в себя такие пункты, как:

    Для примера, образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

    По инициативе продавца

    Инициатором расторжения ДКП может стать любая из сторон. Изначально потребуется проведение досудебного урегулирования.

    То есть второй стороне дается время на принятие решения о добровольном расторжении. При невозможности урегулирования мирным путем можно обращаться в суд и подавать иск.

    Продавец может потребовать принудительного расторжения договора, если:

    Покупатель отказывается принять предмет сделки ст.437
    Сумма по договору не оплачена ст.439
    Покупатель отказывается от страхования объекта, если по договору это отнесено к его обязанности ст.443
    Покупатель не исполняет положенные обязательства в период, установленный договором п.4 ст.486

    Если покупателем

    В одностороннем порядке заявить о своем желании расторгнуть договор может и покупатель. В качестве оснований выступают:

    Нежелание продавца передавать предмет договора или отказ п.1 ст.461
    Отказ продавца в передаче документов, касающихся объекта недвижимости, в разумный срок получения ст.417
    Несоответствие предмета договора требованиям качества, если недостатки не оговаривались в договоре ст.428
    Неполная передача продавцом предмета договора ст.433
    Отказ продавца в страховании объекта, если это по договору отнесено к его обязанностям ст.443
    Несоблюдение продавцом разумных сроков передачи предмета сделки п.4 ст.464

    По согласию сторон

    По взаимному согласию стороны могут расторгнуть сделку в любой момент. Но есть нюанс, связанный с формой оформления договора.

    Форма соглашения должна быть аналогичной. Если ДКП составлялся у нотариуса, то и соглашение нужно оформлять в нотариальной форме.

    В этом случае нотариус может от имени участников подавать заявление в Росреестр о прекращении госрегистрации.

    Инициатором расторжения сделки может становиться любой из участников. При этом основания расторжения законом не регламентированы.

    Если стороны решат расторгнуть договор, то сделать это они могут на любом основании. Процесс выглядит так, что один из участников уведомляет другую сторону о своем желании расторгнуть договор.

    В какие сроки

    Срок исковой давности по сделкам купли-продажи равен трем годам с даты заключения договора.

    В течение этого времени участники сделки вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора или признании его недействительным.

    При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме.

    Видео: расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

    Обратная сделка купли-продажи может заключаться в любое время, поскольку является самостоятельным правовым действием.

    Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

    По умолчанию данный срок составляет тридцать дней, но может оговаривать и в самом уведомлении.

    Важно обратить внимание и на такую формулировку, как «разумные сроки», относящуюся ко времени передачи имущества/денег.

    Этот период законом четко не регламентирован. Потому желательно прописать в договоре точный срок для исполнения обязательств по договору.

    Судебная практика

    Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

    Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег. Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений.

    Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны.

    «В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты.

    В качестве доказательства была представлена расписка, составленная корявым почерком.

    В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию.

    Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора.

    Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

    Кто имеет право на приватизацию квартиры, читайте здесь.

    Что это обременение на квартиру, смотрите здесь.

    Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению:

    «В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств.

    В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

    За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни.

    Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

    Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно. Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

    Но вот правовые последствия во многом будут зависеть от того, насколько правильно осуществлено документальное оформление сделки.

    Еще на этапе составления ДКП важно предусмотреть вероятное расторжение и заранее обозначить его условия и порядок.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Статья написана по материалам сайтов: yur01.com, prokvartiru.com, jurist-protect.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector