+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Раздел квартиры в ипотеке при разводе

Немногие молодые семьи могут себе позволить приобрести собственное жильё, не прибегая к помощи заёмных средств. Последние два десятилетия жилищное кредитование продолжает набирать обороты, многие семьи оказываются связанными не только брачными, но и ипотечными узами. Однако также неуклонно растёт и процент разводов, достигая половины от всех заключённых браков.

Большинство распадающихся пар сталкиваются с вопросом как делится ипотека при разводе. В данной статье мы рассмотрим следующие вопросы: раздел ипотечной квартиры, как переоформить ипотеку, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать, а также другие вопросы из данной категории.

Содержание

Правовое регулирование

Но общим становится не только всё приобретённое в браке имущество, но и взятые мужем и женой долги, куда относится и кредит на приобретение жилья. Долги, возникшие у пары за период супружества, делятся между ними в зависимости от размера долей в праве на имущество, полученное каждой из сторон (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

При ипотеке семейная пара покупает жильё на заёмные средства банка и становится владельцем квадратных метров, но при этом недвижимость остаётся заложенной банку. Такую квартиру нельзя продать или подарить. При допущении просрочки оплаты регулярных взносов, банк имеет право жильё реализовать для погашения образовавшейся задолженности.

Когда супруги решают, как им разделить квартиру в ипотеке, они должны учитывать, что участником данных отношений является банк, и все вопросы должны решаться исключительно с согласия банка.

Казалось бы, закон излагает всё предельно просто – всё делится пополам, долги при этом также распределяются поровну. Однако в реальной жизни раздел имущества при имеющейся ипотеке вызывает множество вопросов. Попробуем разобраться в этих хитросплетениях.

Как избежать проблем при разделе

Чтобы облегчить развод при наличии ипотеки, стороны могут заключить брачный договор. Документ обязательно удостоверяется нотариусом (ст. 41 Семейного кодекса РФ).

Сделать это можно до официального оформления брака или будучи женатыми (ст. 42 Семейного кодекса РФ). Когда пара планирует приобретение квартиры в ипотеку, они могут подписать брачный договор, где установят, как будет поделена ипотечная квартира при возможном разводе и как будет распределение непогашенной части кредита между супругами.

Порядок погашения кредитной задолженности при разводе

Для банка не имеет значения, женаты люди или уже развелись, квартира будут продолжать оставаться в залоге, платежи даже бывшие супруги обязаны вносить регулярно и без задержек.

Если будет допущена просрочка, банк изымает жильё, продаёт его через аукцион. После реализации недвижимости банк из полученной суммы удерживает сумму непогашенного долга, а также пени и штрафы. Только после этого остаток суммы передаётся супругам. Как правило, банки продают квартиры по ценам гораздо ниже рыночных, в результате бывшие супруги получают совершенно несоразмерные суммы. Кроме того, они теряют право на возврат уже внесённых ранее платежей.

Оптимальные варианты раздела

Идеальный вариант, когда после расставания муж и жена настроены мирно решить вопросы о разделе имеющейся ипотеки.

Если один из супругов обеспечен жильём, согласен отказаться от своей доли на недвижимость и оставить квартиру в ипотеке другому супругу, чтобы последний единолично продолжал погашать кредитные платежи, необходимо оформить соглашение, которое закрепит раздел ипотечного жилья. Соглашение подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Чтобы должником по кредитному договору остался один из супругов, созаёмщики должны обратиться к банку письменно с просьбой изменить условия кредитного договора. К заявлению необходимо приложить документы, которые подтвердят возможность единоличного выполнения обязательств по договору.

Банк, после рассмотрения представленных документов, даст своё согласие на исключение одного из супругов из кредитного договора или откажет. Как правило, банки крайне редко дают своё согласие. Для кредитора гораздо надёжнее иметь двух платёжеспособных созаёмщиков, чем одного.

Поэтому, при получении отказа от банка, при нарушении стороной, которой по нотариальному соглашению досталась жилплощадь и которая обязалась погашать оставшуюся часть кредита, банк будет иметь право взыскать просроченные выплаты с другого супруга. Но последний имеет право через суд получить выплаченные им суммы с недобросовестного плательщика.

Случай из судебной практики

Хорошев А.А. и Хорошева П.Л. произвели раздел имущества при разводе, заключив на подобные исключения нотариальное соглашение. По его условиям Хорошева П.Л. получала квартиру, купленную во время брака по ипотеке, поскольку она не имела другого жилья и оставалась проживать там с ребёнком. Хорошев А.А. от прав на эту недвижимость отказался, при условии, что Хорошева П.Л. самостоятельно будет погашать оставшуюся часть кредита.

Через год после развода Хорошева П.Л. просрочила два платежа по кредиту, образовались пени, банк взыскал указанные суммы с Хорошева А.А., поскольку тот оставался созаёмщиком. Хорошев А.А., после выплаты этих сумм банку, обратился в суд с требованием взыскать с бывшей жены выплаченные им банку денежные средства.

Как продать квартиру в ипотеке

Одним из удобных для всех сторон решением, когда происходит развод с ипотекой, будет продать заложенное жильё.

Считается, что пока квадратные метры в залоге у банка, распоряжаться ими нельзя. При решении вопроса можно ли продать ипотечную квартиру, ответ будет положительным, если соблюсти определённые условия.

Досрочное погашение кредита

Для реализации этого варианта необходимо найти покупателя, согласного дать аванс в размере остатка по кредиту. Затем с покупателем нужно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, получить аванс или задаток и погасить кредит.

После погашения кредита нужно в Росреестре снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. Полученную сумму разведённая пара делит между собой.

Преимущество данного способа: при таком алгоритме действий не нужно запрашивать согласие банка на сделку. Но далеко не каждый потенциальный покупатель готов платить аванс, поэтому порой приходится продавать недвижимость за цену ниже рыночной.

Замена плательщика по ипотечному кредиту

Реализовать такой способ продажи возможно исключительно с согласия банка. Для этого нужно найти покупателя на свою кредитную жилплощадь, который согласен её приобрести и в последующем продолжать погашение кредита. Далее необходимо обратиться в банк с заявлением, в котором просить разрешить продажу квартиры и представить документы о финансовом состоянии потенциального покупателя. Если банк устроит его платёжеспособность, и он даст своё письменное согласие на сделку, заключается договор купли-продажи. Полученные денежные средства делятся между супругами.

Однако не всегда удаётся найти покупателей, согласных приобрести заложенную недвижимость, а также не всегда банк даёт согласие на сделку.

Как делится имущество при разводе, если квартира в ипотеке

Когда разводящейся паре не удалось достичь соглашения и разделить ипотечную квартиру, данный раздел производится через суд.

Общий порядок раздела через суд

Один из супругов должен подать иск с требованием произвести раздел имущества и выделить ему в собственность требуемую долю.

Это интересно:  Развод через суд без детей

Суд обязан привлечь к рассмотрению данного спора банк, предоставивший заёмные средства для приобретения жилья.

Решением суда делится квартира в ипотеке, разделить же обязательства супругов перед банком, чтобы каждый производил погашение лишь своей части платежа, суд не имеет права. Делить ипотеку, как кредитную задолженность, без согласия банка суд не уполномочен. Суд признаёт кредитные обязательства общими долгами разводящейся семейной пары, а юридическая природа невыплаченного кредита по сути своей и есть долговые обязательства.

При заявлении исковых требований о разделе кредитных обязательств, суд такие требования не удовлетворит. Если заёмщиком является один супруг, обязанный производить регулярные выплаты, суд имеет право принять решение о компенсации таких выплат за счёт совместно нажитого за период супружества имущества, сверх того, что причитается при разводе. Стороны могут сами договориться, какое имущество будет передано одному из них в качестве компенсации. При согласии мужа или жены, как компенсация может быть передано и личное имущество одного из супругов.

Судебная практика

Петрова А.В. просила суд произвести раздел квартиры, приобретённой в браке, передать ей половину данной жилплощади. Петров В.Д. с иском согласился, однако пояснил суду, что квартира приобретена в кредит, ипотека оформлена только на его имя.

Бывшая жена отказывается совместно погашать платежи, поэтому он просит суд, как компенсацию за единоличное погашение кредита, передать ему в собственность дачный дом и не делить его между супругами. Петрова А.В. возражала, указывая, что поскольку кредит оформлен на имя бывшего мужа, он и должен его погашать, при этом не отрицала, что общая стоимость дачи не превышает суммы, необходимой для погашения оставшегося кредита.

Особенности раздела ипотечного жилья

В зависимости от конкретных жизненных ситуаций, вопрос как поделить квартиру, приобретённую с использованием кредита, может решаться иначе, чем изложено выше.

Если есть дети

Ипотека при разводе супругов с детьми при разделе будет иметь свои особенности. Пункт 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ разрешает суду разделить нажитое имущество не наполовину, а в неравных долях. Так, суд может передать большую часть жилья, например, в интересах несовершеннолетних детей или по другим заслуживающим внимание причинам (например, инвалидность или серьёзное заболевание).

Само по себе проживание несовершеннолетнего ребёнка с матерью не заставит суд увеличить её долю в имуществе. Как правило, доля увеличивается при воспитании ребёнка-инвалида, ребёнка с серьёзными заболеваниями или многодетной матери.

Также судом может быть уменьшена доля супруга, если последний, состоя в браке, не получал доходов без причин и тратил общесемейные деньги в ущерб семье.

Доля подлежит уменьшению, когда супруг тратил общесемейные деньги на азартные игры, спиртные напитки, наркотики

При увеличении или уменьшении размера доли в ипотечном жилье, соответственно и ипотека банку при разводе должна погашаться таким лицом в большем или меньшем размере, пропорционально доле присуждённого имущества.

Также возможна ситуация, когда подлежащая разделу квартира в ипотеке при разводе, если есть ребёнок в этой семье, была куплена с привлечением материнского капитала. По закону, ребёнок имеет право на долю такого жилья. Поэтому сначала нужно выделить долю ребёнка или детей, только после этого оставшиеся доли распределяются между супругами.

Военная ипотека

При военной ипотеке военнослужащий, приобретает жильё с использованием кредитных средств, средства на выплату кредита вносятся государством. Военнослужащий обязан отслужить в Вооружённых Силах РФ определённый срок.

Таким образом, на выплату задолженности направлены целевые средства, что, согласно, положениям ст. 34 Семейного кодекса РФ, не допускает признания такого жилья совместно нажитым, соответственно оно поделено быть не может.

Ипотека до брака

Когда кредитное жильё было приобретено до женитьбы, соответственно квартира, как и кредит, оформлена на одного из супругов, для того, чтобы разобраться, как при разводе делится такая жилплощадь необходимо учесть следующие факторы.

  1. Большая часть кредита погашена до регистрации брака, тогда можно претендовать на половину всей суммы, внесённой на оплату задолженности за период супружества.
  2. Большая часть кредита погашена на момент супружества. При такой ситуации, необходимо устанавливать сколько было погашено мужем или женой до супружества и, в зависимости от этого, распределять доли на жилплощадь. Как правило, тот, кто оформлял недвижимость до брака и оплачивал её единолично, получает большую часть.

Ипотека в гражданском браке

Закон не признаёт сожительство, вне зависимости от его продолжительности, не защищает стороны при возникновении споров при разделе имущества за период сожительства.

Поэтому, когда сожители имеют объекты недвижимости, оформляемые на заёмные средства, при прекращении отношений, сожителю придётся доказывать, что он также имеет право на приобретённую жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо самостоятельно вносить свои денежные средства на оплату кредита, оформленного на другого сожителя, сохранять все платёжные документы.

Когда собственник муж или жена

Не имеет правового значения, на имя кого оформлено приобретённое имущество и кредит. Когда пара соберётся развестись, каждая из сторон имеет право претендовать на половину всего имущества, приобретённого за период брака, а также обязана будет нести обязанность по оплате долгов.

Ипотека при разводе

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2019 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

Раздел ипотеки при гражданском браке

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Раздел в период брака

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.
Это интересно:  Адвокат по разводам и разделу имущества

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Влияние наличия брачного договора

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов в различных ситуациях

Одобрение ипотечного кредита и покупка квартиры становится большим семейным праздником. Однако эйфория быстро улетучивается с осознанием огромной кредитной нагрузки на долгие годы вперед. За это время многое меняется: место работы, доход, бытовые предпочтения, случается – и семейное положение заемщика. Для многих разводиться вошло в привычку, но вот что делать с ипотекой при разводе? С этим вопросом мы разбираемся далее.

Развод с кредитом «на руках»: что говорит закон

Когда ипотечный кредит оформляется семейной парой, во внимание принимаются положения трех нормативных документов:

  • Гражданского Кодекса (ГК);
  • Семейного Кодекса (СК);
  • ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Это интересно:  Как жить мужчине после развода с женой

Следует учитывать условия кредитного договора и брачного контракта, если таковой составлялся.

Три важных момента при разделе ипотеки:

  1. В ходе бракоразводного процесса суды в первую очередь отталкиваются от положения ст. 33 СК РФ. Имущество, появившееся во время брака, считается совместно нажитым и подлежит разделу. Этот же принцип заложен в ГК РФ – все, что приобретено в браке, принадлежит каждому члену семьи на праве совместной собственности (ст. 256).
  2. Не содержит запрета на раздел квартиры при ипотеке и закон № 102. Однако ст. 7 требует согласия второго супруга на установление ипотеки на совместное имущество в письменной форме.
  3. П.1 ст. 39 СК установил равнодолевой порядок раздела нажитого. Каждому из бывших супругов полагается часть площади недвижимости. Вне зависимости от личного вклада каждого в семейный бюджет, а также формы покупки (кредитные средства или единовременный расчет). Конечно, если в семье есть дети, будут приниматься в расчет и права несовершеннолетних, но принцип понятен.

Но как поступить с кредитом? П. 3 ст. 39 урегулировал и этот вопрос. В ходе бракоразводного процесса тело займа распределяется между «бывшими» пропорционально полученной каждым части общенажитого имущества. Вне зависимости на чье имя оформлен займ, выступает ли второй супруг созаемщиком. Так что долги общие, их выплачивают пополам.

Как все складно в теории. Но почему на практике так сложно найти всех устраивающий вход? Ответ прост. Когда идет раздел ипотеки при разводе, присутствует третья сторона – банк.

Действия банка

По договору ипотеки кредитная квартира находится в залоге у кредитора. Любые действия по отчуждению недвижимости запрещены в силу закона. Перед банком у супругов есть немалый долг. Иногда раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняется, если есть дети. Но кредитора совершенно не интересуют личные обстоятельства сторон. Во главе угла максимальная выгода банка и гарантии возврата средств.

На страже интересов банкиров и закон. Любые действия заемщика с кредитом или залоговым объектом проводятся под банковским контролем. Так, п. 1 ст.391 ГК РФ требуется согласие банка на следующие операции:

  • перевод долговых обязательств с заемщика на другое лицо;
  • внесение конструктивных изменений в объект залога;
  • юридически значимые действия с ипотечной квартирой.

Кредитору невыгодно накапливать на балансе просроченную задолженность, поэтому он заинтересован в оптимальном разрешении ситуации. Если при разводе не получается достичь единой позиции по ипотеке, нужно уведомить банк об изменении в семейном положении заемщика и возможных затруднениях с платежами.

Существует несколько апробированных практикой способов разделения ипотеки при бракоразводном процессе.

Заключение соглашения между супругами

Если заранее заручиться брачным контрактом или финансовым соглашением по конкретной ситуации, вопрос о том, как делится ипотека при разводе, не будет стоять так остро.

  • по закону расстающиеся супруги определяют будущее общего имущества и способ его деления в добровольном порядке.
  • В соответствие со ст. 40-44 СК перед заключением брака или даже при его действии пара вправе распределить свои финансовые обязанности и права «на бумаге». Кстати, никто не запрещает составить отдельное соглашение перед оформлением ипотеки.

При наличии такого документа суд не станет проводить тяжбы с ипотечной квартирой или долгом, а положится на решение самих супругов. Но вот банк… Если финансистов не устроят предложенные парой условия раздела ипотечного имущества, договор почти с гарантированным успехом будет оспорен в суде.

Если вы дополнительно хотите оградить себя от споров и недоразумений в случае развода, при заключении ипотеки уведомите банк о наличии супружеского соглашения. Его условия не должны противоречить кредитному договору.

Решение вопроса через суд с участием банка

Когда прийти к единому решению не получается, для раздела квартиры следует обращаться в суд.

  1. тут есть четкая цель – прекращение совместной собственности на недвижимость по решению суда;
  2. истец не заявляет требований по разделу имущества и долговых обязательств.

Согласие кредитора на такое действие не требуется, поскольку интересы банка не затрагиваются: квартира в ипотеке при разводе не выбывает из залога, заемщик не меняется, условия ипотечного соглашения не затрагиваются.

Если супруги выступают совместными заемщиками

Для этих лиц существует несколько способов разрешить ситуацию «мирным» путем:

  1. Продолжать погашать ипотечные платежи вместе и дальше. Подходит для сторон, рационально прекращающих отношения. Без скандалов и создания дополнительных неприятностей;
  2. Одна сторона отказывается от квартиры и ипотеки в пользу другой. Отказ оформляется нотариально. Потребует перевода долга на второе лицо, а банки, как мы знаем, на такой шаг идут не охотно;
  3. При разводе продать залоговую квартиру (требуется согласие банка). На вырученные деньги погасить кредит, остаток разделить поровну. Вариант можно было бы считать идеальным, но ситуация осложняется поиском покупателя. Не каждый рад стать собственником обремененного жилья. Можно, конечно, максимально сбросить цену. Но будет выгодна ли такая сделка?;
  4. Закрыть кредит полностью, вывести квартиру из обременения, и затем разменять или продать.

Четвертый вариант оптимален, поскольку избавляет от банковского контроля и продолжительных разбирательств. Но реализовать его под силу лишь обеспеченным людям.

Раздел созаемного кредита по суду

Как видим, идеального способа нет. Поэтому иногда лучше обратиться в суд для принудительного раздела квартиры. Если вопрос решен положительно, с оригиналом и копией постановления о разделе ипотечной квартиры нужно идти к кредитору для ходатайства о переводе долга.

И это право банка: одобрить раздел долговых обязательств или отказать. Предположим, решение положительное.

  • В соглашение вносятся изменения: договор переводится на одного из супругов или разделяется на два независимых кредита.
  • Если пара является созаемщиками по договору, можно попытаться сменить солидарные обязательства на долевые. При этом для каждого предусмотрена собственная зона финансовой ответственности.

Ипотечный кредит можно разделить между мужем и женой только при многокомнатном залоговом объекте. Квартира по-прежнему остается в общей собственности, но для каждого из бывших членов семьи выделяется собственная доля в натуре. Если квартира 1-комнатная, она не подлежит долевому делению: договор признается неделимым (ст. 5 закона «об ипотеке»).

Банк отказывает в разделе тела кредита даже при условии судебного раздела недвижимости? Созаемщики в любом случае обязаны вносить ежемесячные платежи по графику. Поблажек не будет, даже если выплачивается ипотека при разводе супругов с детьми. Кредитора не интересует, с кем остался ребенок, насколько возросла на это лицо финансовая нагрузка.

Развод пары с детьми

Ипотека при разводе с детьми распределяется по общим принципам. Но есть и отличия: родитель, с которым останутся на воспитание несовершеннолетние, претендует на большую часть делимого имущества. В случае, когда он находится в сложной жизненной ситуации, суд вправе увеличить ежемесячный платеж для более благополучной стороны.

В соответствие с последними изменениями в законодательство на приобретение жилья можно потратить средства материнского сертификата. Как в этом случае разделить ипотеку между супругами при разводе? По закону необходимо выделение доли в собственность несовершеннолетнего после снятия обременения с недвижимости.

Вопрос раздела ипотеки при расторжении брака сложен, но вполне решаем. Но только при разумном подходе к делу. Намного выгоднее разрешить ситуацию в досудебном порядке по обоюдному согласию. Не стоит уклоняться от кредитных платежей, иначе банк реализует жилье на торгах по бросовым ценам.

Статья написана по материалам сайтов: www.sravni.ru, law247.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector