+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Сдача квартиры в аренду налоги

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

На сегодняшний день довольно неплохим вложением денежных средств является приобретение недвижимости. Граждане и юр. лица охотно покупают нежилые объекты и используют их в качестве средства получения прибыли – предоставляют в аренду. Однако каждый доход в Российской Федерации облагается пошлинами, поэтому собственники арендованных помещений нередко задаются вопросом, как и сколько платить налог за сдачу квартиры.

Квартира в аренде: основные нюансы

Собственник недвижимого имущества может распоряжаться им по своему усмотрению. Одним из выгодных вариантов заработка на своей же недвижимости является ее предоставление иным лицам за плату.

При передаче жилья в пользование необходимо:

  • документально зафиксировать сделку;
  • оговорить цену пользования квартирой;
  • определить сроки и порядок оплаты по договору.

Важно. Не все владельцы составляют договоры при сдаче жилья в аренду. Отсутствие документального подтверждения сделки лишает собственников возможности защитить свои права в случае недобросовестного пользования недвижимостью (порчи имущества, неоплаты за съём и т.д.).

Помимо надлежащего оформления аренды квартиры собственник должен помнить о необходимости уплаты в госказну налога на доход с такой сделки. Сумма налогообложения зависит от того, как будет оформлен договор и каким образом будет учитываться такая прибавка в общей прибыли собственника.

Размер налога при аренде

Для того, чтобы определить, как официально сдавать квартиру и платить налоги, необходимо посчитать размер предполагаемых отчислений в бюджет. По общему правилу, при сдаче жилья в наём от полученной от квартирантов суммы должно быть удержано 13%. На сегодняшний день это базовая в России ставка на доход физ. лиц.

Предоставление в аренду квартиры, находящейся в РФ, иностранным собственником облагается намного выше: нерезидент РФ должен заплатить 30% получаемой им прибыли.

С нового года жители нескольких областей России (например, Калуги, Москвы) могут не платить подоходный налог за сдачу квартиры, а выбрать форму налогообложения для самозанятых и отчислять в бюджет только 4% от общего дохода.

Если деятельность по представлению недвижимости под съём является систематической, то владельцу жилья можно перейти на патентное налогообложение – форма отчислений, при котором платить необходимо не точный процент от доходов, а 6% от стоимости потенциальной прибыли.

Если налог на доходы работающих по трудовому контракту граждан оплачивает работодатель, а физ. лицо никак не фигурирует в этом процессе, то вся ответственность при передаче недвижимости в чужие руки и получении платы ложится на владельца квартиры. Если получатель аренды самостоятельно не будет отчитываться по такому доходу перед налоговыми органами, то он может быть привлечен к штрафным санкциям.

Порядок предоставления отчета

Чтобы избежать негативных последствий, собственник помещения должен ежегодно отчитываться перед органами налоговой службы по всем источникам своего дохода.

Согласно действующему законодательству, собственник помещения должен заполнять сообщение о передаче его в наём в форме декларации – официального документа установленной формы, который содержит следующие сведения:

  • полные данные (ф.и.о., место проживания и регистрации) владельца жилья;
  • источник дохода (передача собственности в наём);
  • общий период получения прибыли;
  • общая сумма обогащения;
  • расчет налога.

На декларации ставится подпись собственника помещения. Заполняться такое уведомление может как от руки, так и в электронном формате.

Такой документ должен быть предоставлен:

  • в территориальное подразделение налоговой инспекции по месту прописки собственника;
  • один раз в 12 месяцев;
  • до 30 апреля года, следующего за получением дохода от аренды.

Декларацию по получению денежных средств можно отдать специалистам ИФНС лично, либо направить таковую через единый портал «Госуслуги». После получения уведомления о проверке сведений налоговой службой, необходимо приступить к уплате рассчитанных сумм.

Как заплатить налог

Заплатить налог за сдачу квартиры можно несколькими способами:

  • путем внесения денежных средств по расчетным счетам той ИФНС, которая принимает декларацию;
  • через электронные платежные системы («Сбербанк Онлайн», Тинькофф Банк).

Сумма, указанная в декларации и подтвержденная ИФНС, должна оплачиваться не в момент представления декларации. Крайние сроки для оплаты налога – 15 июля того же года, в котором сдано уведомление налоговой.

Справка. Реквизиты для перечисления денежных средств можно взять в самом налоговом органе, либо посмотреть на сайте ИФНС, которая принимала декларацию.

Оплачивать налог необходимо только при получении денег. То есть, если собственник предоставил квартиру в безвозмездную аренду, либо был обманут квартирантом и не получал никаких денег, подавать декларацию и платить в госбюджет ничего не нужно. Однако факт отсутствия прибыли необходимо доказать (например, с помощью свидетельских показаний, или договора о безвозмездном пользовании и т.д.).

Если владелец помещения, получающий доходы от сдачи в наём, не отчитывается в инспекцию или занижает суммы реальной прибыли, он может быть привлечен к ответственности по налоговому законодательству. Нерадивые налогоплательщики могут разыскиваться через объявления о предоставлении жилья в наём, через квартирантов, которые хотят пожаловаться на собственника и т.д. Если ИФНС устанавливает факт неуплаты, сумма платежей будет доначислена инспекцией самостоятельно. Помимо налога, арендодатель обязан будет заплатить штраф, который в разной ситуации варьируется от 1/5 до 40% общего не оплаченного в бюджет дохода.

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто

Какие налоги платить при сдаче квартиры в аренду или наём

Вы сдаете квартиру и хотите знать, сколько налогов нужно заплатить, чтобы спать спокойно? Расклад с налогообложением сдачи в аренду (наем) квартир следующий.

Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы. По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры. И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.

Обратите внимание, если вы сдали квартиру не другому физическому лицу, а организации, то это юридическое лицо должно удерживать 13% НДФЛ и перечислить налог в бюджет сразу при выплате вам ежемесячного дохода. В данном случае организация выступает налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ в соответствии с требованием Налогового кодекса. Но даже если по каким-то причинам она это не сделает, вас это не избавляет от самостоятельного декларирования дохода и уплаты налога по итогам года. А если удержит, то подавать по году декларацию вам не нужно.

Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, то налог будет скромней. Сколько именно? Возможны два варианта:

  1. Вы подаете заявление на применении упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом обложения «доходы», и платите 6% с полученной от квартиросъемщиков платы.
  2. Вы покупаете патент в рамках патентной системы налогообложения и платите фиксированную сумму в год, не зависящую от того, сколько вы выручили от сдачи квартиры. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе местным законом, плюс зависит от площади помещения. Рассчитать стоимость для вашего случая можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС: http://patent.nalog.ru/

Как показывает практика, покупка патента позволяет сэкономить даже по сравнению с УСН 6% с дохода. Причем патент можно купить не обязательно в начале года, но и в середине, заплатив из расчета оставшихся до конца года месяцев. Рекомендуем рассмотреть этот вариант. Его минус только в том, что если вы не сможете сдать квартиру и она будет простаивать, это никак не повлияет на стоимость патента, все равно придется заплатить.

Это интересно:  Опекунство над пожилым человеком плюсы и минусы

Еще совет. Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что коммунальные платежи квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём. Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы «коммуналки» также попадут под 13% налога.

Проблема в том, что расходы в виде коммунальной платы, ремонта и другие ваши затраты на содержание помещения налогооблагаемую базу, увы, не уменьшают. Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает ситуацию, когда доходы лица с целью обложения НДФЛ уменьшаются на сумму его расходов, связанных с выполнением работы или оказанием услуги. Но аренда (или сдача в наём) – это не «работа» и не «услуга», поэтому воспользоваться этим положением ст. 221 Налогового кодекса не получится.

Кстати, аренда квартиры и сдача квартиры в наём – это разные договоры, в чем отличие мы рассказали в статье «Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?». На налогообложение вид договора в данном случае не влияет, но нужно учитывать, по какой форме заключать договор. И даже если вы не юрист, слабо разбираетесь в нюансах договорного права, с помощью нашего бесплатного сервиса можно за 15 минут подготовить профессиональный договор аренды или найма квартиры – достаточно по шагам выбрать ключевые варианты конкретно для вашего случая.

Минимизация налогов при сдаче жилья в аренду (НДФЛ, упрощенка или патент: что выгоднее?)

Повальная неуплата россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки, все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%, арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения. Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для себя оптимальную систему налогообложения. Если вы решили выйти из тени, то эта статья – для вас.

Аренда недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня серьезные, мы анализируем в этой статье). Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо , индивидуальный предприниматель (ИП) , общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях этот вариант также может быть удобен. На практике мне не доводилось встречать физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в пользу ООО. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться). Для применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и «доходы минус расходы» (ставка налога 15%). Применение второго варианта аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так как второй заведомо не будет оптимальным.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем, но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода). Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение каждого отдельного объекта).

Вариант 1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою банковскую карточку. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию (сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

  • Соцвзносы не платятся, так как физлицо не имеет статуса ИП
  • Профессиональный налоговый вычет (ст.221 НК РФ) не предусмотрен, так как налогоплательщик не имеет статуса ИП — следовательно, 13% платятся с суммы всех доходов

  • Все прочие налоги (в первую очередь налог на имущество физических лиц со сдаваемой квартиры) уплачиваются в полном объеме
  • НДС платить не требуется, так как физлица не являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ)
  • За содержание банковского счета платить не требуется, можно использовать личный банковский счет или рассчитываться с арендатором наличными
  • Потребуется сдать лишь одну единственную несложную декларацию по форме 3-НДФЛ, можно справиться с этой задачей самому, либо нанять специалиста (стоимость услуги составляет приблизительно 2-3 тысячи рублей)
  • Пример
    И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
    35 000 * 12 * 0.13 = 54 600.
    Он планирует нанять специалиста для заполнения налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57 тысяч 600 рублей. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на имущество с этой квартиры.
    Это интересно:  Просрочка по кредиту что делать

    Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (НДФЛ 13%).

    Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

    • Арендодатель обязан заплатить соцвзносы в Пенсионный фонд «за себя». Они состоят из фиксированной суммы (каждый год она меняется вместе с изменением минимального размера оплаты труда, в 2017 году эта сумма составляет 27 тысяч 990 рублей) и 1% от превышения фактических доходов (за вычетом расходов) по аренде над 300 тысячами рублей (ст. 430 п.1 НК РФ).
    • Налог на имущество по-прежнему нужно платить, но расходы по нему можно принять к вычету при расчете НДФЛ (ст. 221 НК РФ)
    • Можно использовать профессиональный налоговый вычет (ст. 221 НК РФ) и при расчете налога в качестве базы использовать не весь доход, а доход, уменьшенный на фактические расходы. Помимо налога на имущество, это обычно коммунальные платежи (на московском рынке коммуналку, за исключением счетчиков, обычно платит арендодатель), расходы на мелкий бытовой ремонт и соцвзносы ИП «за себя».
    • В некоторых (правда, очень редких) случаях в данном варианте возможна уплата НДС. Сдача в аренду жилых помещений полностью освобождена от уплаты НДС (ст. 149 НК РФ). А вот аренда нежилых помещений будет облагаться НДС, если квартальный арендный доход превышает 2 млн рублей (ст. 145 НК РФ), что, впрочем, для небольших помещений маловероятно даже в Москве.
    • Банковское обслуживание для ИП не обязательно, но может быть удобно (особенно, если контрагенты, например, по коммунальным платежам предпочитают такую форму расчетов). Мы его в нашу калькуляцию включать не будем.
    • Бухгалтерское сопровождение для ИП в год может быть дороже (до 10 тысяч рублей). Это связано с более высокой трудоемкостью учета — необходимостью отдельно учитывать расходы (на коммуналку, ремонт и пр.) и хранить указанные документы на случай налоговой проверки. ИП необходимо также сдавать декларацию один раз в год
    Пример
    Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы (порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт (порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на имуществе в размере 6 000 рублей в год. Пусть бухгалтерское обслуживание будет стоить 10 000 рублей в год. Сумма соцвзносов к уплате составит:
    27990+0.01*(35 000*12 — 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей.
    Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300 тысячами рублей (ст. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит
    (35 000 * 12 – 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей.
    Таким образом, совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит (добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание):
    28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля

    Вариант 3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

    Чтобы применять упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

    • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
    • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
    • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
    • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.
    Пример
    Рассчитаем, какой совокупный результат получит И.И. Саморуков в случае применения упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые). Сумма соцвзносов составит:
    27990+0.01*(35 000*12 – 300 000) = 29 190 рублей.
    Сумма налогов рассчитывается просто (единственный вычет с доходов – это соцвзносы):
    (35 000 * 12 – 29 190)*0.06 = 23 448 рублей
    Далее необходимо приплюсовать бухгалтерское обслуживание (допустим, 5000 рублей в год) и вычесть экономию на налоге на имущество (мы его не платим). Итого получаем:
    29 190 + 23 448 + 5 000 – 6 000 = 51 638 рублей

    Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения (патент).

    Главная особенность патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит определенная сумма денег. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную сумму:

    • Сумма налога фиксированная, обычно она зависит от площади, типа помещения (жилое или нежилое), месторасположения. Каждый субъект РФ устанавливает свою стоимость патента и по своему дифференцирует методику расчета. Информацию о стоимости патента в вашем регионе следует искать в законе «О патентной системе налогообложения такой-то области / республики», либо на специальном сервисе ФНС России. Важно также отличать условный доход по патенту и саму сумму налога к уплате (второе – это произведение первого на налоговую ставку, обычно 6%).
    • Условный доход по патенту при расчете налога к уплате ни на что не уменьшается, даже на соцрасходы
    • Обязанность платить соцвзносы остается, разница с системой УСН в том, что в качестве дохода для расчета берется не фактический доход арендодателя, а прописанный в законе условный доход по патенту для указанного типа помещения (ст. 430 п.9.5 НК РФ, это будет влиять лишь в том случае, если условный доход превышает 300 тысяч рублей)
    • Патентная система также предполагает освобождение ИП от обязанности по уплате налога на имущество и НДС (ст. 346.43 п. 10.2 НК РФ)
    • Банковское обслуживание также не требуется
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить примерно столько же, сколько для ИП УСН «доходы».
    • Оплата патента – в два этапа (1/3 – в первые 90 дней действия патента, остальное – в срок до конца действия патента)
    Пример
    Допустим, квартира И.И. Саморукова расположена в районе Восточное Измайлово города Москвы, площадь 40 квадратных метров. Для таких помещений установлен условный доход от сдачи в аренду — 300 000 рублей в год. Следовательно, налоговые платежи составят:
    300 000 * 0.06 = 18 000
    Так как условный доход не превышает установленный порог, то соцвзносы будут состоять только из базовой части – 27990 (см. предыдущий пример). Если бы условный доход был больше 300 000, то мы бы добавили также 1% от суммы превышения. Бухгалтерское обслуживание – 5 000 рублей, экономия на налоге на имущество 6 000. Как результат, получаем:
    18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей
    Это интересно:  Куда эмигрировать из России без денег

    Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

    Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

    • Чем выше ваш доход от аренды, тем с большей вероятностью вам выгоднее будет зарегистрироваться в качестве ИП (так как экономия на разнице ставок между 13% и 6% начинает превышать сумму соцвзносов, которые растут не так быстро). Если вы сдаете одну квартиру за 10-20 тысяч рублей, то вам, скорее всего, нет смысла регистрироваться в качестве ИП и просто платить налоги как физлицо по ставке 13%
    • На результат очень сильно влияет стоимость патента в конкретном регионе, а также степень дифференциации ставок по патенту для квартир с разной площадью. В Москве власти не так давно существенно снизили стоимость патентов в наиболее массовом сегменте, что в совокупности с высокими арендными ставками часто делает эту систему очень привлекательной. В разных регионах и для разных типов недвижимости вывод может очень сильно отличаться – нужно считать.
    • Вариант НДФЛ 13% ИП может быть предпочтителен для вас в том случае, если вы несете большие расходы на содержание сдаваемого в аренду помещения (ремонт и т.д.)
    • Невозможность покупать патент без регистрации ИП пока не делает этот инструмент повсеместным и наиболее популярным (в будущем возможно ожидать изменений в этом правиле)

    Мы рассмотрели ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее. В некоторых регионах (Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) – допускается один патент на несколько жилых объектов. Опять же необходимо изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет.

    Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход по патенту на сайте налоговой. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет.

    В заключении для удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

    Спасибо за внимание, если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому посту.

    Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

    Налог за сдачу квартиры в аренду физическим лицом: порядок уплаты и расчет налога

    Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров

    При сдаче квартиры в аренду гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговая ставка будет равна 13% для граждан, которые проживают на территории России более 183 дней в году (резиденты), либо 30% для граждан, которые живут в России менее 183 дней в году (нерезиденты).

    Пример расчета

    Помимо обязательства гражданина по уплате налога, он дополнительно обязан подавать в Федеральную налоговую службу (ФНС РФ) декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее форму можно получить на сайте этого органа либо при его посещении. Срок ее сдачи – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

    Между арендодателем и квартиросъемщиков заключается договор. Он может включать опись имущества (по желанию сторон). Скачать пример договора на аренду квартиры с описью.

    Сдача в аренду без оплаты налогов

    Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов грозит штрафом. Неуплата НДФЛ может повлечь налоговую (ст. 122 НК РФ) или уголовную ответственность (ст. 129 УК РФ) в зависимости от степени тяжести совершенного правонарушения.

    Налоговая ответственность будет предполагать наложение штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога. А уголовная ответственность предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 2 лет (дополнительное наказание — лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет.

    Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

    Такой вариант тоже возможен, если квартира сдается без какой-либо оплаты. Есть 2 варианта:

    По договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;

    По соглашению с близкими родственниками — такая же форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации близких родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

    Такие договора заключаются на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе, как сообщает ИА Квартирный эксперт.

    Налоги для самозанятых

    Следует особо отметить, что 2019 году принят новый федеральный закон о самозанятых гражданах (от 27.11.2019 г. № 422-ФЗ). Он вступил в силу с 1 января 2019 года и распространяется лишь на четыре региона: Москва, Московская и Калужская области, а также Республика Татарстан. Остальные регионы он не затрагивает.

    В качестве самозанятого может зарегистрироваться и тот гражданин, который сдает в аренду квартиры.

    Какой налог платят самозанятые? Для самозанятых предусматривается большая привилегия: они освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Но в отношении них действует налог на самозанятых. Его ставка составляет 4 % от полученной прибыли.

    В случае неуплаты налога на самозанятых наступит налоговая ответственность по статье 1293, которая предусматривает наказание в виде штрафа в размере 20% от суммы расчетов, но не меньше 1000 рублей. Штраф возлагается на виновного за два вида нарушений:

    • невыдача чека клиенту;
    • нарушение порядка и сроков выдачи этого чека.

    Этот штраф действует только в отношении тех самозанятых граждан, которые зарегистрированы официально. Если гражданин не будет зарегистрирован в качестве самозанятого в вышеуказанных регионах, то он может понести ответственность за неуплату НДФЛ (по ст. 122 НК РФ или ст. 129 УК РФ), если не будет сдавать отчетность налоговому органу за свою деятельность по сдаче квартиры в аренду.

    Какие еще варианты есть? Предусмотрены льготы для пенсионеров?

    Пенсионерам в данном случае льготы не предусмотрены. Они также должны платить налог как самозанятые, либо как ИП на УСН, либо НДФЛ 13%, либо как ИП на патенте (6% от всего дохода). Как выбрать самый выгодный вариант оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду и разобраться в чем разница разных схем налогообложения?

    Статья написана по материалам сайтов: www.sberometer.ru, www.estimate-estate.ru, promdevelop.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector