Жилье в кредит ипотека

Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

Принесите документы в ипотечный центр и получите одобрение через дней (или в течение 24 часов по программе «Победа над формальностями»).

Одобрение действительно 4 месяца с даты получения. Вы можете искать квартиру самостоятельно или с помощью наших партнёров, выбрав объект из числа предлагаемых на сайте или обратившись к партнёрам.

Выберите недвижимость

Наш менеджер сориентирует вас, какие документы по выбранной недвижимости нужно собрать, и поможет сделать оценку. Предоставьте пакет документов, и банк проверит юридическую чистоту квартиры.

Советуем вам посмотреть предложения от наших партнёров.

Кроме того, квартиру проверит страховая компания, чтобы дать согласие на обязательное страхование жилья. Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

Оформите сделку

Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также договор страхования. Банк перечислит деньги продавцу недвижимости.

Приобретаемый объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность. Одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

Процентные ставки и условия ипотеки на вторичное жильё

  • сумма кредита – от 600 тыс. до 60 млн руб.;
  • ставка по кредиту по программе «Покупка готового жилья» – от 9,2%;
  • срок кредита – до 30 лет;
  • первоначальный взнос – от 10%* стоимости приобретаемой недвижимости;
  • комплексное страхование.

Заёмщику:

  • наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно;
  • рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
  • возможен учёт совокупного дохода созаёмщиков;
  • возможен учёт дохода как по основному месту работы, так и по совместительству.

* если размер первоначального взноса составит менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, ставка по кредиту увеличится на 0,5 п.п. за исключением случаев, когда кредит оформляется с условием использования средств материнского капитала.

Погашение ипотеки

Выплачивайте кредит любым удобным вам способом:

Регистрация не требуется. Вход по номеру карты или УНК (уникальный номер клиента).

УНК указан в Заявлении на предоставление комплексного обслуживания – документ, который вы получили при оформлении кредита.

;

  • через сеть банкоматов ВТБ по всей России;
  • через кассу любого отделения BТБ Платёж можете внести не только вы, но и любой человек по вашей просьбе – нужен номер вашего кредитного договора и паспорт того, кто будет платить ;
  • переводом из другого банка;
  • через отделения Почты России.
  • Вы всегда можете погасить свой кредит досрочно. Частичное или полное погашение можно произвести без посещения отделения через ВТБ-Онлайн.

    Бонусы от банка

    Получайте бонусы от банка

    Участники программы «Коллекция» могут получить дополнительные бонусы, если был оформлен потребительский кредит, автокредит или ипотека в ВТБ.

    Содержание

    Ипотека в Москве

    Все ипотечные кредиты банков Москвы. Процентные ставки по ипотеке и другие условия получения ипотеки на покупку квартиры, недвижимости. Используйте наш удобный калькулятор ипотеки онлайн для расчета процентной ставки, срока и ежемесячных выплат. Сравнивайте и выбирайте ипотечные программы от лучших банков Москвы.

    Поиск ипотеки в банках Москвы

    Лучшие предложения по Ипотекам

    Вторичка, Доля в кв.

    Паспорт + 4 документа

    Возраст от 21 до 75 лет

    Паспорт + 3 документа

    Возраст от 21 до 75 лет

    Паспорт + 2 документа

    Возраст от 20 до 64 года

    Вторичка, Дом и др.

    Паспорт + 3 документа

    Возраст от 21 до 70 лет

    Паспорт + 1 документ

    Возраст от 18 до 75 лет

    Паспорт + 2 документа

    Возраст от 21 до 75 лет

    Паспорт + 5 документов

    Возраст от 18 до 75 лет

    Паспорт + 3 документа

    Возраст от 18 до 65 лет

    Новостройка, Вторичка и др.

    Паспорт + 5 документов

    Возраст от 21 до 70 лет

    Паспорт + 2 документа

    Возраст от 21 до 65 лет

    Паспорт + 4 документа

    Возраст от 21 до 65 лет

    Паспорт + 3 документа

    Возраст от 21 до 65 лет

    Паспорт + 6 документов

    Возраст от 20 до 85 лет

    Паспорт + 5 документов

    Возраст от 18 до 65 лет

    Паспорт + 1 документ

    Возраст от 18 до 70 лет

    Паспорт + 5 документов

    Возраст от 18 до 75 лет

    Паспорт + 3 документа

    Возраст от 20 до 65 лет

    Паспорт + 1 документ

    Возраст от 22 до 65 лет

    Паспорт + 5 документов

    Возраст от 21 до 65 лет

    Паспорт + 6 документов

    Возраст от 21 до 75 лет

    Банк Название Ставка Платеж Условия Заявка
    Ипотечный кредит Вторичное жилье
    Еще 5 кредитов
    Ипотечный кредит Приобретение недвижимости
    Еще 4 кредита
    Ипотечный кредит Готовое жилье
    Еще 5 кредитов
    Ипотечный кредит Готовое жилье
    Еще 2 кредита
    Ипотечный кредит На покупку недвижимости
    Еще 4 кредита
    Ипотечный кредит НС Новые метры
    Еще 2 кредита
    Ипотечный кредит Новостройка
    Еще 6 кредитов
    Ипотечный кредит Покупка недвижимости с господдержкой
    Еще 5 кредитов
    Семейная ипотека с государственной поддержкой
    Еще 5 кредитов
    Семейная ипотека
    Еще 7 кредитов
    Ипотека с господдержкой для семей с детьми
    Еще 3 кредита
    Ипотечный кредит Новостройка
    Еще 1 кредит
    Ипотека по-семейному
    Еще 7 кредитов
    Ипотечный кредит Господдержка для семей с детьми
    Еще 5 кредитов
    Ипотечный кредит С государственным субсидированием
    Еще 5 кредитов
    Ипотека с льготным периодом кредитования
    Еще 5 кредитов
    Ипотечный кредит Под ключ
    Еще 4 кредита
    Рефинансирование ипотеки
    Еще 1 кредит
    Ипотека
    Еще 1 кредит

    Взять ипотечный кредит на жилье в банках Москвы

    Когда своих средств на приобретение жилья не хватает, единственным вариантом решить квартирный вопрос становится ипотека в банках. Действующие кредитные программы позволяют купить недвижимость за короткий срок, благодаря чему вам не придется в течении долгих лет откладывать личные средства на такую дорогую покупку.

    Какие кредиты на покупку жилья в Москве предлагают банки?

    На сегодняшний день московские банки предоставляют ссуду на покупку следующих видов недвижимости:

    • квартира в новостройке или на вторичном рынке;
    • загородный дом с участком, дача, коттедж, таунхаус;
    • апартаменты;
    • гараж, машиноместо.

    Разнообразие ипотечных программ позволяет взять ипотеку в Москве с учетом своих финансовых возможностей и потребностей:

    • с минимальным первоначальным взносом;
    • под залог имеющейся недвижимости;
    • с материнским капиталом;
    • по сниженной ставке в рамках льготной программы кредитования.

    Кроме того банки предлагают услугу рефинансирования ипотечного кредита. Чтобы выбрать выгодное предложение, предлагаем рассчитать ставку и сумму платежа на нашем сайте. Введите в кредитный калькулятор требуемые параметры и получите список банков, готовых предоставить вам ссуду по вашим запросам.

    Условия получения ипотеки в 2019 году

    Ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому перед заключением договора банки тщательно анализируют финансовое состояние клиента и оценивают его стабильность. Для подтверждения своей платежеспособности потребуется предоставить:

    • справку о доходах;
    • документы, подтверждающие наличие денег на первый взнос (выписка с банковского счета или сертификат на материнский капитал);
    • трудовую книжку;
    • паспорт.

    Ипотека выдается лицам с 21 до 65 лет, имеющим достаточный уровень дохода. Если заработная плата не отвечает требованиям банка, то кредитополучатель может привлечь к оформлению договора дополнительных участников сделки – близких родственников или супруга.

    Ставки по ипотеке в Москве зависят от срока кредитования и категории кредитополучателя:

    • Средняя процентная ставка – 10-13% годовых.
    • Рассчитывать на минимальный процент (8-9%) могут льготные категории лиц: молодые семьи, работники бюджетных организаций, военнослужащие-участники НИС, а также те, кто готов внести большой первоначальный взнос.
    • Многие крупные банки предлагают сниженные ставки для своих клиентов, получающих зарплату на карту.

    Договор оформляется на срок до 30 лет. Некоторые банки предлагают кредит без первоначального взноса, с возможностью оплаты первого взноса материнским капиталом или средствами, полученными от государства в качестве субсидии на приобретения жилья.

    Ипотека на покупку жилья — ключевые моменты о которых вы должны обязательно занть

    Приветствуем! Сегодня поговорим про ипотечный кредит на приобретение жилья. Вы узнаете, что такое ипотека на покупку жилья, что нужно для приобретения жилья в ипотеку, как правильно выбрать банк и как купленная в ипотеку квартира правильно оформляется.

    Что такое ипотечный кредит

    Жилье относится к базовым потребностям современного человека. Перед каждым взрослым человеком нередко возникает вопрос о том, как его купить, если цены непомерно высоки, а такой суммы на руках нет. Альтернатива в этом случае – ипотечное кредитование.

    Покупка жилья в ипотеку подразумевает банковскую целевую субсидию, выдаваемую на длительный срок. При этом заемщик обязуется вернуть банку сумму основного кредита плюс установленные банком процентные ставки за пользование средствами. Сроки кредитования на данный тип услуги – от 5 до 30 лет. При этом приобретаемый объект остается на период кредитования в залоге у кредитной организации.

    Тем, кто решился на такой шаг, предстоит сделать глубокий анализ параметров предстоящей ипотеки по нескольким критериям и сделать выбор. Такой выбор будет сопровождать потенциального заемщика на всех этапах оформления кредита. Это следующие параметры:

    • Вид ипотеки. На сегодняшний день в России ипотека реализуется коммерческими банками и с государственной поддержкой в виде специальных программ. Участие в государственных программах доступно лишь определенным категориям граждан: работники бюджетных организаций, военнослужащие и молодые семьи. Кредит с участием государства отличается более низкими процентами. Так, в 2017-году ставки варьируются в пределах 12% в противовес банковским 13-17%.
    • Тип жилья. Здесь приходится выбирать между новостройкой и вторичным жильем. Тип жилья напрямую влияют на формирование процентной ставки по ипотеке. Строящийся дом, в котором квартиры не введены в эксплуатацию, считается фактором риска для банка. Кредитор учитывает тот факт, что строительство может остановиться на любом этапе или вовсе может не приниматься на эксплуатацию государственными надзирательными органами. В случае просрочки заемщика, банк не сможет реализовать такое жилье и потеряет средства.

    Выход из этой ситуации – выбор квартир тех застройщиков, кто сотрудничает с банком.

    Что касается вторичного жилья, то каждый банк имеет свою карту, согласно которой должен быть расположен приобретаемый объект. Есть ряд требований к техническому состоянию: аварийные постройки, которые могут быть снесены в ближайшем будущем, не принимаются.

    • Тип платежа. Основных видов два: аннуитетный и дифференцированный. Первый вариант предполагает погашение кредита равными суммами до конца срока, а второй отличается тем, что процентные ставки будут выплачены вначале кредита, а к концу остается только погашение тела займа. По умолчанию почти все банки в России используют аннуитетный тип платежей. Но если заемщик вправе инициировать дифференцированный тип. Вопрос в том, какой вариант выгоден.

    Следует учитывать, что выгодность кредита складывается из многих факторов и определяется лишь относительно. Но при прочих равных условиях дифференцированное погашение более выгодно.

    • Валюта займа. Не следует повторить ошибку тех 600 000 граждан, которые в последние годы брали ипотеку в иностранной валюте и оказались в очень затруднительном положении. Колебания валютного курса последних лет сыграли злую шутку. В 2014-2015-годах из-за разницы курса рубля в отношении валюты ежемесячные погашения заемщиков выросли почти в 2 раза. Победителями из этой ситуации выходят только банки, а заемщики теряют не только жилье, но и внесенные за него ранее средства.

    Как правило, валютные кредиты всегда предлагаются по существенно низким процентным ставкам. Но как показала практика, риски непомерно высоки. Поэтому выбор должен быть сделан однозначно в пользу рубля.

    Банки соглашаются на выдачу средств после того как полностью будут убеждены в минимизации собственных рисков. Этот показатель выражается в платежеспособности потенциального заемщика и ликвидности приобретаемого жилья.

    Что можно приобрести в ипотеку

    На заемные средства можно купить жилые и коммерческие помещения, загородные дома или коттеджи, земельные участки и даже строящиеся объекты.

    Относительно покупаемого жилья каждый банк выдвигает собственные жесткие требования. Их следует уточнить в каждом финансовом учреждении отдельно. Но общий знаменатель требований идентичен. Критерии оценки недвижимости в целом касаются следующих характеристик:

    • юридическая «чистота» объекта;
    • технические характеристики;
    • ликвидность.

    Ипотека жилых помещений относительно объекта требует соблюдения следующих юридических требований:

    • Квартира или дом не должны являться объектом залога или судебных разбирательств;
    • Если собственник – престарелый или несовершеннолетний или таковые состоят в доле за недвижимость;
    • Приватизированное жилье также подлежит тщательной проверке. Если есть люди, имеющие свою долю, то они могут в любое время предъявить свое право на часть имущества;
    • Владелец жилого объекта должен быть дееспособным;
    • Квартира или дом выставлен на продажу сразу по наступлению права наследства;
    • Продажа объекта по доверенности.

    Подробная информация об отчуждении объектов недвижимости, о наличии арендных обязательств или судебного ареста можно получить через МФЦ или обратившись в ЕГРП. Правоустанавливающие документы выдаются в виде выписки из соответствующих реестров. Их сбором занимается сам продавец перед проведением сделки.

    Показателем технического состояния является год постройки жилья. Банки отдают предпочтение постройкам, не старше 1990-годов постройки. А вот у «хрущевок», несмотря на их практичность и качество, все меньше покупательского интереса, так как уже через несколько лет они могут считаться ветхим и лишаются той малой доли ликвидности. В целом технический износ дома должен составлять не более 60%.

    Некоторые банки не принимают на финансирование квартиры студийного типа. В таком случае придется подыскать жилье с отдельной кухней. Также финансированию не подлежат объекты недвижимости, в которых отсутствуют сети коммуникаций.

    Высокой покупательской привлекательностью обладают строящиеся дома.

    Также следует проявить внимательность к квартирам, где проведено перепрофилирование. Изменение первоначальной планировки квартиры в многоэтажном доме требует технического согласования и наличия разрешительной документации. На практике не все владельцы соблюдают эти правила.

    Если делать ставку на строящееся жилье, то следует выбрать из предложений той строительной компании, которая имеет аккредитацию в выбранном банке. В противном случае велика вероятность, что банк не захочет рисковать инвестировать.

    Ликвидность жилья означает ее котируемость на рынке сегодня и в течение ближайших десятилетий. Этот параметр определяется на основе экспертного заключения лицензированного оценщика недвижимости. Финансовые учреждения склонны доверять своим специалистам по оценке, чем тем, кого предпочел клиент. По этому пункту целесообразно полагаться на рекомендации потенциального кредитора.

    Как выбрать банк

    Россияне не испытывают сложностей при выборе банковских услуг и продукций. Количество лицензированных банков по состоянию на 2017-год составляет 623. Выбор банка в таких случаях определяется только по индивидуальным параметрам. Каковы эти параметры? Перечислим по порядку.

    1. Процентная ставка. Относительно этого пункта прогнозы специалистов на 2017-год весьма оптимистичны. В частности, стоит вспомнить речь министра финансов РФ Антона Силуанова. Согласно его мнению, в ближайшее 2 года ожидается снижение процентных ставок до 7-8%. А уже в текущем 2017-году население может выплачивать 10% годовые на жилье.

    Благоприятным условием для этого должны были послужить цены на нефть и наблюдающаяся в последние годы стагнация рынка недвижимости. Однако цены на нефть не достигли ожидаемого уровня и ситуация остается нестабильной.

    Но, тем не менее, можно заметить положительную динамику в ипотечных предложениях ведущих банков страны.

    1. Первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет от 10 до 30% от стоимости приобретаемого объекта. Но как быть, если такой суммы нет?

    Ряд банков готовы оплатить всю стоимость недвижимости. В таком случае, естественно, процентные ставки будут на порядок выше. Например, Металлинвестбанк предлагает ипотечную продукцию с аналогичным названием. Такое финансирование доступно для тех, кто трудится по найму. Процентные ставки составляют 14% годовых. При этом есть важное условие – доход заемщика должен превышать сумму ежемесячных платежей по ипотеке как минимум в два раза.

    Аналогичные предложения есть в банке «Возрождение» и Промсвязьбанк дают под 13% годовых.

    1. Без подтверждения доходов. Следующий нюанс касается тех 30% российских граждан, которые трудятся в теневом секторе экономики. Такие граждане получают зарплату в «конвертах», поэтому у них нет возможности подтвердить свой доход официальными справками. Некоторые банки учитывают такие реалии. Банки предоставляют ипотеку по двум документам или по справке по форме банка.

    Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы сделать правильный выбор среди лучших предложений банков.

    Этапы ипотечной сделки

    Когда вся аналитическая часть работы по выбору ипотеки проделана, пора приступить к практической части. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Процесс получения может длиться несколько месяцев.

    Сбор документов

    Базовый пакет документов включает в себя следующие бумаги:

    • общегражданские паспорта участников сделки: супруги и поручители (если предполагается);
    • документ, подтверждающий семейное положение;
    • справка о доходах или 2-НДФЛ;
    • документы подтверждающие трудовую деятельность.

    У каждого банка свой установленный список к документам, поэтому на практике придется собрать гораздо больше документов. С этими документами следует идти к кредитному специалисту. В банке предстоит заполнить простую анкету и подписать заявку.

    Рассмотрение документов

    Банк принимает документы на рассмотрение и в течение нескольких ближайших недель выносит решение: положительное или отказ. В первом случае кредитный специалист озвучит максимальную сумму, на которую заемщик может рассчитывать, и сообщит параметры приобретаемого жилья. Решение банка обычно действует в течение 2-6 месяцев. В течение этого срока необходимо подобрать подходящее жилье.

    В случае отказа не стоит опускать руки. Большинство полученных справок действительно в течение 6 месяцев. Заявку следует подавать уже в другие банки.

    Подбор недвижимости

    Когда подходящее жилье найдено, заемщику потребуется получить копию следующих документов и отнести в банк:

    • правоустанавливающий документ на недвижимость: договор купли-продажи, мены, дарения, право наследства или другое;
    • выписка из домовой книги;
    • выписка из ЕГРП о юридической чистоте объекта;
    • копии лицевых счетов;
    • согласие совладельцев на продажу;
    • паспорта владельцев;
    • кадастровый паспорт;
    • заключение независимого оценщика;
    • технический паспорт;
    • справка из БТИ.

    Стоит особо отметить пункт об оценке. Его вправе проводить специалист с соответствующей лицензией. На практике банки имеют своих штатных специалистов или аккредитованных компаний. Заключение постороннего специалиста может быть отклонено. Здесь целесообразно пользоваться услугами оценщика, рекомендуемого банком.

    Сделка

    На сделке участвуют три стороны: продавец, заемщик и представитель банка. Заемщик подписывает ипотечный договор. Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи. Продавец получит свои деньги со счета, куда поступят деньги от банка. Но пользоваться средствами он сможет не раньше, чем 5 дней с момента сделки.

    Все расходы, связанные со сделкой, несет покупатель. Это может быть услуги нотариуса, страхование, госпошлина на регистрацию и иное.

    Как закрыть и досрочное гашение

    Ипотека дается на срок в среднем от 5 до 30 лет. На практике в среднем ипотека предоставляется 15 лет. По мнению специалистов, слишком большие сроки (более 20 лет), чреваты большими переплатами. Маленькие сроки создают нагрузку семейному бюджету и увеличивают риск просрочек.

    В любом случае, каждый заемщик считает, что чем раньше финансовое бремя снимется с плеч, тем лучше. Это право предусмотрено на законодательном уровне. При проявлении инициативы о досрочном погашении банк не имеет право отказывать. Также законодательно запрещено финансовым учреждениям взимать дополнительные санкции или штрафы за досрочное погашение. Следует учитывать, что банки по умолчанию практикуют аннуитетные платежи, при котором риск недополучения прибыли уже учтен.

    Погашение бывает следующих видов:

    • полное погашение ипотеки. После оплаты долга банк выдает соответствующую справку и документы на приобретенного объекта. История вносится в кредитный реестр. Сделка на этом считается завершенным;
    • частичное погашение аннуитета. В этом случае у заемщика есть возможность сократить срок или сумму платежей;
    • частично досрочное погашение предполагает уменьшение дифференцированных платежей: процентов и тела кредита.

    Заемщик должен сообщить о своем намерении досрочной выплаты в банк. Это можно сделать разными способами от простого звонка, до посещения отделения. Все зависит от банка и его возможностей.

    Выводы

    Ипотека — прежде всего ценный финансовый урок, опыт в социальной дисциплине. Тем, кто решился на этот шаг, будет полезным изучить всю финансовую и юридическую часть процедуры. Не лишним будут консультации независимых специалистов и опыт других заемщиков.

    Важно просчитать все варианты развития. Законодательство предполагает различные альтернативные варианты на случай отягощения ипотечных обязательств: рефинансирование, перекредитование, банкротство физических лиц или простая заявка руководству банка о продлении срока или уменьшении платежей. Такие права заемщиков делегированы законом.

    Если вам требуется юридическая поддержка по ипотеке и решение в сложной ситуации, то обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

    Также вам будет полезен наш ипотечный калькулятор, который позволит вам сделать расчет ипотечного платежа.

    Ждем ваших вопросов. Будем благодарны за оценку и подписку на обновления.

    Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни

    Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

    По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

    Нажмите для увеличения изображения

    Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

    Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

    Определение ипотеки

    Ипотека и ипотечный кредит

    Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

    Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

    Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

    Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

    Нажмите для увеличения изображения

    Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

    Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

    1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

    Например, потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

    Важно. В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

    Например, в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

    3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

    4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

    5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

    6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

    7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

    Например, В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

    История появления и развития ипотеки

    В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

    Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

    Например, залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

    В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

    Развитие ипотеки прервалось в 1917 г. октябрьской революцией.

    На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

    С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

    Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

    Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

    В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

    Механизм ипотечного кредитования

    Участниками ипотеки являются:

      кредитор; заемщик; застройщик; оценщик; страховщик; государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

    Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

    1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов. Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

    2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

    Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

    Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

    На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

    3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

    Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

    Теперь давайте расшифруем рисунок:

    1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

      заемщик обращается за кредитом; банк его одобряет; стороны заключают договор; банк выдает кредит; заемщик возвращает кредит.

    2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

      с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи. риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги; оценочная фирма проводит оценку залога; страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика; госорганы регистрируют сделку.

    3 Взаимодействие банка с другими участниками:

      возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

    4 Продажа закладной инвестору.

    Роль ипотеки в экономике

    Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

    То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

    Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

    Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

    Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

    Преимущества и недостатки ипотеки

    Преимущества:

      Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции. Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней. Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%. Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.). Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

    Например, кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

      При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя. В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора. Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой. Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита. Право на досрочное погашение. Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

    Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

    Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

    Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

    Вычет получают двумя способами:

    • Возврат уплаченного подоходного налога.
    • Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

      Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

      Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки. Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или кредитных каникул. В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

    Недостатки:

      Сложность оформления. Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

    Промсвязьбанк, один из немногих, кто предлагает ипотеку без первого взноса. Программа предполагает покупку жилья в новостройке по ставке от 10,9% (только для определенных жилищных комплексов). Для остальных клиентов ставка выше.

      Большой размер ежемесячного платежа. Переплата. Наличие стабильного дохода и необходимость его подтверждения.

    Основная проблема в том, что для одобрения, мне нужен доход в районе 50 тыс. руб. в месяц. Фактически, у меня и больше выходит, но подтвердить официально могу только 22. Врать не стала, сказала как есть. Сказала, что знакомый – Ипэшник может сделать справку на недостающую сумму, но реально – я там не работаю.

    Кирилл – начальник по ипотеке – сказал, чтоб в этом ИП сделали справку 2 НДФЛ на небольшую сумму: 3-5 тыс. руб. и справку по форме банка на всю недостающую. Так и поступили.

    Ипотеку мне одобрили. Не знаю только, это общий подход ко всем клиентам или это потому, что моя подруга там работает. Она просто специалист, не начальник даже».

      Обязательство на длительный срок. Риск неплатежей. Например, при ухудшении финансовой ситуации или из-за болезни. Это чревато потерей квартиры, которую банк может продать для погашения долга. Обязательное страхование с ежегодной платой. Обременение залогом. В результате ограничение прав собственника, невозможность продать, подарить квартиру.

    Какое жилье можно приобрести в ипотеку?

    Требования к приобретаемому жилью

    Банки устанавливают жесткие требования к залоговому жилью. Это вопрос безопасности. Банку важно, чтоб недвижимость была ликвидной и имела хороший спрос на рынке в течение всего срока ипотеки. Ведь если заемщик не сможет погашать кредит, банку придется продавать жилье.

    Требования, предъявляемые к жилью, могут отличаться в разных банках и кредитных программах. Но есть общий перечень требований, попадая под которые, можно претендовать на кредит почти в любом банке:

      основательный фундамент и надежные перекрытия;

      хорошее состояние дома; возраст дома: предпочтительно новое жилье, до 30 лет;

      этажность: предпочтительны высотные здания. Кредитовать панельные пятиэтажки банки не любят. Не любят банки кредитовать квартиры крайних этажей; квартира: не заложена, не арестована, не сдана в аренду, без прописанных людей;

      приватизация: если она проводилась, важно выяснить, не было ли обделенных лиц, которые могут восстановить свои права; предыдущие сделки купли – продажи (если были): необходимо проверить их юридическую чистоту; регион расположения: совпадает с расположением банка или его офиса. минимальная площадь. Для однокомнатной квартиры обычно от 32 кв. м., двухкомнатной – от 41 кв. м., а трехкомнатной – от 55 кв. м. Кухня от 5,9 кв. м.; коммуникации: жилье отдельное с собственной ванной и туалетом, с исправным электричеством, отоплением и водоснабжением;

      перепланировка: квартира без перепланировки, или с зарегистрированной официально; продавец жилья: дееспособный; не близкий родственник (жена / муж, родители, дети); оформление собственности: при зарегистрированном браке – долевая собственность супругов.

    Если ипотека оформляется на частный дом, банки предъявляют к нему стандартные требования:

      дом и участок должны быть поставлены на кадастровый учет; в доме должны быть проведены коммуникации: свет, вода, тепло; хорошее состояние дома, не аварийное; месторасположение и развитость инфраструктуры. Например, если дом находится в районе промзоны, он может быть признан неподходящим; бетонный фундамент и отсутствие деревянных перекрытий.

    Выдвигая требования, банк исходит из того, что дом должен быть ликвидным – то есть при необходимости его можно будет быстро продать без существенной потери в цене.

    Правовой статус приобретенного жилья

    Правовой статус жилья характеризует порядок владения и распоряжения им и включает набор дозволений и запретов. Это то, что можно и нельзя сделать с жильем, это риски при его покупке, законность всех предшествующих сделок. Информацию о правовом статусе можно получить в БТИ и Росреестре.

    Правовой статус подтверждается документами при государственной регистрации. Жилье, купленное в ипотеку, становится собственностью заемщика. Но имущественные права собственника частично ограничены. Это связано с тем, что на жилье устанавливается обременение. Оно становится залогом для банка. Поэтому есть риск утраты собственности при невыполнении обязательств перед кредитором.

    Недвижимость, обремененную залогом, нельзя продать, подарить, обменять, завещать, заложить повторно и даже сделать перепланировку без согласования с банком – залогодержателем. Также, без согласия банка, нельзя зарегистрировать других людей.

    Обременение снимается с жилья после полной выплаты кредита. Для этого банк предоставляет заемщику пакет документов свидетельствующих о погашении долга и прекращении действия договора залога. Эти документы являются основанием для оформления нового документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, без обременения.

    С этого момента человек имеет полное право распоряжаться жильем.

    В определении правового статуса приобретаемого в ипотеку строящегося объекта, есть особенности. Объект станет собственностью только по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию. До этого момента жилье не является залоговым обеспечением. Следовательно, риски для банка резко возрастают. Для компенсации рисков, банки увеличивают процентные ставки. Или требуют оформить залог другой собственности.

    Право собственности на ипотечное жилье

    Собственник ипотечного жилья – покупатель. Если предусмотрены созаемщики – жилье становится долевым. Они тоже имеют право собственности.

    Поручители права собственности не имеют.

    Если на покупку жилья используются средства материнского капитала, право собственности должно быть у всех членов семьи, в том числе детей, которые могут родиться в будущем. Обязательство заемщика выделить долю несовершеннолетним детям и детям, которые возможно еще родятся, оформляется у нотариуса. Исполнить обязательство заемщик обязан после погашения кредита.

    Размер выделяемых долей в законе не оговаривается, поэтому может быть любым. Важно то, что сделки с недвижимостью при регистрации в ней несовершеннолетних, совершить труднее. Для сделки обязательно требуется разрешение органов опеки.

    Пришлось сначала поменять долю сына в нашей квартире на долю в квартире свекрови. Опять таки – с согласия опеки. Хорошо, у нее внук единственный и проблем не возникло. А потом уже продавать квартиру и покупать дом.

    Худшее в том, что пока длилась волокита с опекой и переоформлением доли ребенка, нашелся еще покупатель нашего дома. Пришлось перебивать цену. В итоге заплатили чуть дороже, чем изначально планировали. Жена хотела именно этот вариант и другие даже не обсуждались».

    Если ипотека оформляется при законном браке, право собственности может быть зарегистрировано только на одного из супругов – заемщика. Но при разводе, имущество будет поделено, как нажитое совместно. Если только другой вариант не прописан в брачном договоре.

    Виды ипотечных кредитов

    Виды ипотечных кредитов отличаются по различным критериям. Рассмотрим основные:

    1 По виду приобретаемой недвижимости:

      незавершенное строительство; новостройка; вторичное жилье; частный дом; строительство дома и т.п.

    2 По способам расчета ежемесячных платежей:

    Разница в том, что при дифференцированной схеме, каждый платеж меньше предыдущего (в таблице показаны первый и последний), а при аннуитетной – все одинаковые.

    Но для заемщика аннуитетная схема имеет и преимущество: первые платежи будут меньше, чем в дифференцированном варианте. В нашем примере разница почти 3,5 тыс. Разница будет возрастать с увеличением срока и суммы кредита.

    А для меньшего платежа и доход нужен меньше. Размер дохода и возможность его подтвердить – основная проблема заемщиков при оформлении ипотечных кредитов.

    3 По способу оформления ипотеки:

      под залог имеющейся собственности; под залог приобретаемой собственности.

    Шире применяется залог приобретаемой в кредит недвижимости. При этом оформляется договор купли-продажи и договор ипотеки. При регистрации права собственности делается отметка об ипотеке. Такую ипотеку называют «Ипотека в силу закона».

    Если оформляется залог уже имеющейся собственности, кредитные средства могут быть потрачены на различные цели. При этом оформляется кредитный договор и в качестве дополнения к нему договор залога. Такую ипотеку называют «Ипотека в силу договора».

    4 По категориям заемщиков и варианту льгот:

      стандартные; специальные: для семей с детьми; военная ипотека и т.п.

    5 По варианту использования недвижимости:

      жилищная ипотека; коммерческая ипотека (для покупки производственных, торговых и других нежилых объектов).

    Каждый банк предлагает несколько различных программ. Обычно суть программы отражена в названии. Например, программа «Вторичная недвижимость» предполагает кредитование объектов вторичного рынка.

    Специальные программы

    Банки предлагают заемщикам стандартные и специальные (льготные) программы. Льготные предназначены для отдельных категорий граждан или отдельных видов жилья. Их отличает пониженная ставка процентов. Это возможно за счет господдержки или договора банка с застройщиком.

    Ипотека с господдержкой

    Господдержка может быть оказана тремя способами:

    1 Компенсация государством части процентной ставки.

    Банки предоставляют кредит с пониженной ставкой, что им не выгодно. Поэтому государство выплачивает банку компенсацию.

    2 Субсидия заемщику на оплату первоначального взноса или для погашения части задолженности.

    Государство предоставляет адресную помощь отдельным лицам в виде субсидии или материнского капитала. Банки предлагают для таких заемщиков программы кредитования, учитывающие специфику оформления госпомощи.

    3 Особые программы и условия отдельным категориям граждан. Например, «Военная ипотека».

    Ипотека для семей с детьми

    По инициативе государства в некоторых банках, например в Сбербанке, действует новая программа для семей с детьми. Участвовать в ней могут семьи, в которых с начала 2019 г. до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок.

    Участники программы получают заимствование под 6%. Но такая ставка действует не весь срок ипотеки:

      первые 3 года при рождении второго ребенка; первые 5 лет при третьем.

    Государство компенсирует банку потери от кредитования по заниженной ставке.

    Минимальный взнос в такой программе Сбербанка 20%. Но если позволяют условия, для его оплаты может быть использован материнский капитал или субсидия.

    Помимо Сбербанка в программе принимают участие:

      Россельхозбанк; Дельтакредит; Дом.РФ; Абсолютбанк и другие.

    Минимальная ставка в указанных банках 6%.

    Господдержка молодых семей и ипотека

    Оформляя ипотеку, заемщик может претендовать на бюджетную помощь (субсидию). Субсидия предоставляется в пределах 30% стоимости жилья. Этой суммы будет достаточно для первого взноса.

    Получить субсидию для приобретения жилья могут только молодые семьи, при условиях:

      возраст каждого из супругов до 35 лет; брак официален; отсутствует жилье в собственности; в семье есть ребенок (хотя бы один); средний доход семьи на одного человека ниже прожиточного минимума.

    Для участия в программе «Молодая семья», семье следует обратиться в районную администрацию.

    Материнский капитал

    В ипотечном кредитовании материнский капитал используют для первого взноса по программам приобретения готового и строящегося жилья. Также возможно направить его на платежи по ранее оформленной ипотеке или для досрочного погашения.

    Размер капитала в 2019 г. 453 тыс. руб.

    Важно. Право на получение мат. капитала семья получает при рождении второго ребенка. Или третьего и последующего, если ранее он получен не был.

    Для использования мат. капитала на оплату первого взноса, семья должна обратиться в Пенсионный фонд по месту регистрации. Это можно сделать лично или через Интернет.

    К заявлению в ПФ семья прикладывает:

      копию договора по кредиту; копия зарегистрированного ипотечного договора; нотариально оформленное обязательство оформить жилье на всех членов семьи.

    Пенсионный фонд перечислит деньги в течение 40 дней.

    Военная ипотека

    «Военная ипотека» – это госпрограмма для приобретения жилья военнослужащими. Действует с 2005 г.

    Суть программы:

    1 Ежегодно на личный счет военнослужащего (участника программы) государство перечисляет средства. Сумма определяется ежегодно.

    Год Сумма, тыс. руб.
    2016 245,88
    2017 260
    2019 268

    2 Через три года участник программы получает право оформить ипотеку и для уплаты первого взноса использовать накопленную сумму.

    По госпрограмме можно купить недвижимость первичного или вторичного рынка, принять участие в долевом строительстве.

    3 Погашает ипотеку «Росвоенипотека». Размер ежемесячного платежа равен 1/12 части накопленного военнослужащим взноса.

    Пример, если военнослужащий будет участвовать в программе с 2016 г., за 3 года он накопит 773,88 тыс. руб. и в 2019 г. сможет оформить ипотеку. Максимальный размер взноса (платежа по ипотеке) за счет «Росвоенипотеки» будет равен 64,49 тыс. руб. в месяц.

    Размер кредита на 2019 г. ограничен 2,33 млн. руб. Срок – 45-ю годами заемщика.

    Ипотека для молодых специалистов

    Молодые специалисты (врачи, учителя, научные сотрудники и некоторые другие) могут претендовать на помощь бюджета при покупке жилья. Субсидии предоставляются из федерального и регионального бюджетов. Программа поддерживается АИЖК.

    На льготы могут претендовать специалисты:

      возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников); имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад; работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

    Формы поддержки молодых специалистов:

      компенсация за счет бюджета 30-40% стоимости недвижимости; пониженная ставка по ипотеке (от 6% при сотрудничестве АИЖК с регионами); первый взнос 10-15%, который можно оплатить за счет субсидии.

    Основные варианты льгот:

    1 по федеральной программе «Жилище»;

    Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

    Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

    Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

    2 по региональным программам;

    Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

    Например, Правительство Московской области разработало программу для:

      врачей государственных и социальных учреждений; учителей государственных и муниципальных организаций; молодых ученых и специалистов.

    Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать здесь.

    3 по корпоративным ипотечным программам.

    Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

    Например, РЖД сотрудничает с ВТБ, компенсируя ставку по ипотеке. Размер компенсации для молодых специалистов составляет 7,6%. Если специалист оформит ипотеку в ВТБ по ставке 9,6%, из них 7,6 уплачивает РЖД и 2% сам специалист.

    Специальные предложения от застройщиков

    Специальные предложения совместно с застройщиками предлагают далеко не все банки. Но если такие программы предусмотрены в банке, ставка по ним может быть ниже, чем в вариантах с господдержкой.

    Особенности программы:

      фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта); надбавка 1% при отказе от страхования жизни; возможность подтвердить доход по форме банка; отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

    Основные этапы оформления ипотеки

    Этап #1: Предварительный этап

    Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

    На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

    Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

    За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

    Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

    Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

    Этап #2: Оценка заемщика

    Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

    Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

    На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

    В результате будет принято решение по кредиту.

    Этап #3: Поиск жилья

    Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

    Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

    Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

    Этап #4: Решение по ипотеке

    Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

    Этап #5: Сделка

    На этом этапе участники сделки подписывают документы:

      договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец; кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

      договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

    После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через депозитную ячейку банка. Иногда используют аккредитив (заемщик вносит деньги на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

    Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

    Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

    Этап #6: Госрегистрация

    Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

    Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

    Что нужно для получения ипотеки

    Требования к заемщикам

    Показатель Значение
    Возраст
    • от 21 года на момент оформления;
    • до 60 лет к моменту возврата (в Сбербанке до 75).
    Стаж
    • от 6 месяцев на последнем месте;
    • от 1 года за последние 5 лет.
    Гражданство РФ
    Регион регистрации Совпадает с местом, где покупается жилье.

    По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2019 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

    Необходимые документы

    Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

      заявление; паспорт; второй документ (права, военный билет или загранпаспорт); документы для подтверждения доходов.

    Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

    После одобрения потребуется:

      документы по залогу (покупаемой недвижимости); документы в подтверждение первого взноса.

    Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

      подтвердить регистрацию брака (полным семьям); подтвердить рождение детей; при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

    Для использования материнского капитала:

      сертификат на него; справку Пенсионного фонда.

    Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

    Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

    Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

      образование; квалификация; трудовой стаж; организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

    Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

    При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

      о кредитной истории; о наличии исполнительных производств в ФССП (у приставов).

    Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ. Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

    Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

    По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

    Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

    Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:

    Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

    О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

    Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

      юристы банка изучают документацию объекта; специалист банка может выехать на осмотр недвижимости; наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою; банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

    Затем банк считает коэффициенты:

    К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

    К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

    На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

    Например, Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

    Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

    Условия ипотеки в основных крупных банках

    По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

      Сбербанк. Группа ВТБ. Газпромбанк.

    Нажмите для увеличения изображения

    Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

    Банк Количество программ Ставка процентов, % Срок, лет Взнос, %
    Строящееся жилье Готовое жилье Семейная ипотека Военная ипотека
    Сбербанк 9 7,9 – 11,5 8,6 – 11 от 6 9,5 до 30 от 15
    ВТБ 6 от 9,5 от 9,3 н/д от 9,7 до 30 от 10
    Газпромбанк 6 9 – 10,4 9 – 10,4 н/д 9,5 до 30 от 10
    Россельхозбанк 8 9,45 – 13,5 8,95 – 13 от 6 10 – 10,75 до 30 от 15
    Райффайзен 8 9,25 9,25-9,5 н/д н/д до 30 от 15
    Дельтакредит 9 от 8,24 от 8,25 от 6 н/д до 25 от 16
    ДОМ.РФ 5 от 9,5 от 9 от 6 от 9 до 30 от 20
    Абсолют банк 12 8,99 – 14,75 8,99 – 14,75 от 6 н/д до 30 от 20
    Уралсиб 9 от 9,4 от 9,9 от 8,9 10,9 до 30 от 10
    Банк Санкт-Петербург 10 от 9,5 от 9,5 н/д 9,75 до 25 от 10

    Как грамотно оформить ипотеку

    Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

    Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

    В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

    В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

    Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

      Размер годовой ставки процентов. Срок кредита. Больше срок – больше переплата. Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка. Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски. Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть). Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

    При ипотеке страхуют три риска:

      жизнь, здоровье и трудоспособность; имущество (например, от пожара и залива); титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

    Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

    Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

    Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

    Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

    Важно. Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

      Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно. Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров. Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов. При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение. Величина дохода и способ его подтверждения. Схема погашения: равные платежи или нет. Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть: мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока); комиссия за досрочку.

    Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

    Ипотека и субсидии

    Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

    Основные варианты субсидирования:

    1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

    Чтоб оформить субсидию, нужно:

    Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

      не иметь собственного жилья; встать в очередь на улучшение жилищных условий; участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию; иметь доход для оплаты кредита.

    2 Программа «Жилье для российской семьи».

    Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2019 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

    По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

    Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

      2 человека – 600 тысяч рублей; 3 человека – 800 тысяч рублей; 4 человека – 1 миллион рублей.

    Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

    3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

    4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

    5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

    6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

    Валютная ипотека: особенности, риски

    Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

    По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

    Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

    При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу Центробанка на дату платежа».

    Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

    Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

    Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

    В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

    2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

    Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

    Ответы на часто задаваемые вопросы

    Что будет, если не платить ипотеку

    Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

    Важно. Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

    Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

    Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

    При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

    Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру личного банкротства.

    Последствиями неплатежей также могут быть:

      испорченная кредитная история; увеличение переплаты (за счет штрафов); арест банковских счетов и иного имущества; запрет на выезд за границу.

    Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

    Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

    Важно. Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

      сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей; сделать перерасчет ежемесячного платежа.

    Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

    Нажмите для увеличения изображения

    Нажмите для увеличения изображения

    Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

    В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

    Как рассчитать ипотеку в интернете

    Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

      ежемесячный платеж; сумму всех платежей; переплату.

    Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

      цену квартиры и сумму первоначального взноса; срок – может быть указан в месяцах или годах; схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор); ставку процентов по выбранной программе.

    Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

    Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор.

    Нажмите для увеличения изображения

    В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

    Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

    Нажмите для увеличения изображения

    Заключение

    Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

    Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

    Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

    Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

    Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

    Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.

    Статья написана по материалам сайтов: mainfin.ru, ipotekaved.ru, myrouble.ru.

    »

    Это интересно:  Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector